继去年商业地产骤然升温后，商业地产投资市场日益火爆，各大房企、机构、基金、个人投资者均表现出浓厚的兴致。万科、保利、远洋、世茂等房企大鳄纷纷公布商业地产投资计划，险资也对商业地产跃跃欲试。有迹象表明，千亿资金陆续进入国内一二线城市，拓展商业地产。强大的投资热情正在迅速影响市场。据了解，近两个月，北京、上海等城市以写字楼为首的商业地产成交明显上涨，包括租金在内的市场价格同步趋升。

    业内人士表示，去年写字楼投资市场共吸纳约300亿元资金，预计今年商业地产投资市场将进一步爆发。

    各路资本扩大围猎势头

    在当前住宅限购的大趋势下，开发企业未来可能会出现资金短缺的情况，民营企业未来存在整售项目套现的可能，业内人士预计2011年下半年可能会出现相对集中的供应。

    随着开发商资金需求的日渐强烈以及政策持续利好商业地产的双重作用下，越来越多的开发商会转向商业地产开发，而去年出台的“禁商令”又明确限制了商业地产转成住宅销售，所以预期2011年的商业地产供给会有较大幅度的提升。

    从需求来看，国有资本、国外资本以及民间资本都瞄准了商业地产这一调控的真空地带。因此，2011年预计是一个需求爆发的市场，各类资本均看好商业地产的发展前景，住宅限购导致的各路资金蜂拥仅凭一级土地供应是无法完全满足的，必然也会在大宗收购上大显身手。

    综合供给和需求来看，2011年的商业地产散售市场，无论成交量、成交价格还是市场影响力，都将会出现较大幅度的提高。

    商业地产价格上涨成必然

    新政后商业地产市场成交量大幅增长，价格趋升，誉翔安合伙人王珂表示，通过去年的土地市场成交状况分析，未来商业地产价格上涨成为必然。

    据统计，2010年1月至2011年2月北京土地市场总计成交162宗，其中商业金融用地40宗，占比约25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共计59宗。

    这162宗土地总计规划建筑面积2400万平米，其中商业金融用地规划建筑面积超500万平米，与2009年相比超20%。总计成交金额为1677亿，其中商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。

    而2009年北京成交土地中，商业金融用地35宗，占比约27%；多功能、混合用地等共计36宗。总计成交金额为887亿，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%。

    王珂表示，从政府土地财政收入来看，2010年的1677亿相较2009年的887亿增加了近1倍。从商业金融用地所占的比例来看，土地成交宗数、土地面积、规划建筑面积三项指标两年间并无明显不同；但在总成交金额中所占的比例，从2009年的不足15%猛增到2010年的超过25%，增长速度相当惊人，同时也说明了一个问题，那就是商业金融用地的出让价格出现了大幅度的提高。

    价格上涨的因素存在两方面的作用。其一，在地价不断上涨的带动下，传导到二级市场必然表现为销售价格上涨；其二，二级市场销售价格的预期拉高，反过来促进土地成交价格上涨。在当前住宅限购资金大量转投商业地产的前提下，第二种作用机制已然形成。2010年北京市出让的商业金融用地平均楼面价较2009年上涨幅度达到100%，未来商业地产价格上涨成为必然。

    王珂认为，这一数据同时表明，政府在出让土地的收入方面对商业金融用地依赖度提高，在住宅用地出让价格受限的趋势下，商业金融用地无疑是第二轮土地财政的最佳选择。

    租售价格明显上涨

    其实，从去年年底开始，商业地产价格上涨趋势已经日益明显。

    2月北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目(写字楼、商铺)中，共有36个商用项目的租售价格发生变动，其中34个项目价格上涨；2个项目价格下跌；涨幅最高的项目报价翻倍，最大跌幅为40%；写字楼项目无降价，十个在售项目售价全数上涨，18个在租项目报价上涨，最高涨幅达到25%。

    相关人士表示，综合北京市近几个月商业地产项目租售报价的波动情况，自2010年年底开始，各月报价上涨项目个数逐月增多，价格上涨势头明显；各月报价下降项目个数则维持在极低的水平。

    高纬环球《全球商业地产投资概览2011》报告显示，在中国，商业地产投资活动在2010年上涨超过33%，国内机构投资者占市场主导地位。随着租赁市场的积极发展，来自国外的投资也在增加。截至2010年年底，顶级商业地产投资收益率在各个领域都有所上升，写字楼为5.00%，零售为7.00%，工业为8.5%。

    目前，散售写字楼租金出现上扬趋势也导致商业地产投资火爆。随着部分物业后期实现统一经营，散售物业的租价也持续攀升。西客站区域的光耀东方广场，尽管写字楼采用的是散售的方式，但综合体中有10万平米的集中商业仍属发展商自持，能够保障品质和人气，其市场租赁价格相较周边要高出近30%，新华社手机电视台租赁整层，租金6元/平米每天。