住宅限购之后，仿佛给不在限购之列的写字楼提供了前所未有的市场机遇，写字楼市场火了。这时，除了写字楼需求者密切关注之外，一些投资者也纷纷将目光瞄准了写字楼领域。其实，影响写字楼投资的因素很多，并非所有的写字楼都能稳赚不赔。因此，河南财经政法大学工程管理系教授刘社提醒，投资写字楼需要理性，切勿盲目跟风。

    掌控写字楼投资价值

    消费者在决定投资写字楼之前，首先应去市政规划部门了解一下该物业所在区域的市政规划，测算项目的年回报率，以此做到心中有数，全面判断其投资前景究竟如何。

    计算投资回报率，可以根据国际专业理财公司的计算原则：年回报率＝每平方米的租金÷每平方米的售价×12个月。如果某个写字楼单位年回报率达到8％~10％，则适宜投资购买。超过10％的年回报率自然最佳。

    衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式：项目年收益×15年＝房产购买价。一般来说，若项目年收益×15年＞购房款，则表明该项目颇具投资价值。

    投资写字楼地段最重要

    河南财经政法大学工程管理系刘社教授认为，选择写字楼的过程，更多是从区位、质量、配套设施、设计定位等内外要素中充分挖掘其自身价值的过程。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这是公认的商业地产投资金规铁律。商用性质的写字楼注重地段和商圈，黄金地段和核心商圈都潜藏着更多的商机。

    由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间更大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚的核心商务区。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

    好的写字楼一般建在核心商务区，处于繁华的商业氛围当中，这也正是为了让其处于广阔商圈的核心位置。目前，郑州市的写字楼主要集中区域不外乎紫荆山路、郑汴路、经三路、花园路、中原路、建设路、郑东新区等交通要道和城市发展的核心区域，这里地段价值优越，各种配套设施都能相互配合，其价值自然也就水涨船高。

    投资写字楼品质不容忽视

    拥有好地段的写字楼，也就具备了较好的投资价值。而项目品质优劣，也是决定是否值得投资的重要因素。试想，一个建筑品质差、采光通风难、物业服务劣的写字楼，能吸引到忠诚的商户吗？对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。

    所以，在投资写字楼时，品质也是不容忽视的关键因素。品质优劣，直接影响写字楼在售价格以及租金增长性。购买前期，项目的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

    写字楼内部配套要注重信息化配置和智能化配置。同时，写字楼“品质”还包括物业管理。因为物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。

    写字楼市场是个动态发展的市场，随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质大幅提升，对写字楼的评定标准也在不断更新。“在投资写字楼时，还要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。如便利店、员工餐厅、机票预订、酒店客房等，为在此办公的人们提供方便，也为投资写字楼保值增值提供空间。”刘社说。

    写字楼黄金投资期为5年

    写字楼和住宅的投资功能在本质上存在差异，住宅是一种生活资料，而写字楼是一种生产资料。住宅如果租不掉，可以自己住，但写字楼租不出去的时候，只能闲置在那里，不但不会产生利润，反而会消耗资金。因此投资风险比较大。

    这就对购买的商业物业的产权年限有了严格要求。据了解，通常综合用地的写字楼产权为50年，而一般商业用地建设的写字楼，土地出让年限只有40年，除去建设周期，到手后一般会有37年左右的所剩产权。由于新建写字楼难免会有竞争压力和配套设施不完备的特点，等写字楼真正进入租赁期时，不仅使用年限有所缩减，物业管理费用也已经白白付出了许多。“写字楼的黄金投资期不过5年。”一位多年投资写字楼的房先生这样说，无论多优秀的写字楼都必须在5年内出手，才能保证其价值，获得理想收益。一旦超过5年，必然会面临折价和黯然失色的尴尬。

    因此有必要提醒写字楼投资者，投资写字楼一定要确定其使用年限，如果使用年限缩水，收益也只能是空谈了。