近期，市场上二手商铺交易火热。投资者刘先生来电询问：“我想买套二手商铺。面对市场上林林总总的商铺，我无从下手”。于是，他向房报请教几个问题：

    问：如何淘二手商铺？

    答：相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；如果上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如高价拍卖出的商铺。总之，交易的价格要保证能在当前市场环境下获得8%-9%的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼龙混杂。

    问：二手商铺交易前，购买者应先了解哪些事项？

    答：首先，应向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，购买者不但要让业主出具无赠与、无租赁的书面承诺，还要到现场了解实情。如果业主已出租，转让时业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。

    同时，应到房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等。根据《担保法》的规定，担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以就拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若购买了被设定抵押权的房产，购买者的权益就得不到保障；而《城市房地产管理法》、《上海市房地产转让办法》规定，受司法限制的房地产不得转让。

    问：二手商铺与二手房交易有哪些区别？

    答：二手商铺与二手房的买卖合同有差别，购房者需要注意的地方是，要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，并在合同中注明，防止以商用房价格买了住宅房，必要时可去房地产交易中心查询房屋用途。同时要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积的30％，这就需要对公摊部分的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定，对房屋设备装修装饰的约定要详细。