为期三天的第十三届上海一、二手房交易展示会昨日闭幕。在住宅市场政策收紧的情况下，展会客流下降近半，但一直被忽视的商业地产似乎迎来了春天。除了各大中介不约而同地大力推介，参观者也兴致十足，咨询和登记数量明显增加。

    事实上，去年调控以来，商业地产形势喜人。一方面外资纷纷大举收购，在进军商业领域的大潮中占得先机，另一方面内地大型房企也陆续调整战略，增加了商业项目的比重。但是，与此同时，土地市场却呈现出截然相反的态势，商业用地普遍遭受冷遇，3月上海出让的商用土地均以"零溢价"成交。这一方面受到前两年房企过度拿地囤地的影响，另一方面也难掩商业地产相比住宅仍吸引力太小的现实。

    商业地产销售趋旺

    昨天下午，一、二手房交易展示会在东亚展览馆落下帷幕，尽管中介人员场内场外奋力吆喝，却依然难掩今年楼市颓势，客流下降近一半。

    福美来不动产副总经理徐子兴告诉记者，展会三天中，福美来共有415组客户进行登记，客流与去年相比下降了近五成。但与此同时，商业地产开始变热，有150组客户意向购买太仓的森茂汽车城，该项目属于公司代理的外地商业项目。或许是提前预料到这种情况，本次参展的多家中介都将商业项目作为推介的重点。

    另悉，在德佑地产、21世纪不动产等多家房产中介研究中心日前发布的报告中，皆表示3月份二手房市场成交量出现了明显的回暖，量价两跌态势开始止步，商业地产回暖速度尤为显著。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2011年3月份全市共有1.3万套二手房成交，环比提升63.1%。值得注意的是，3月二手办公楼及商铺市尝成交回升更为明显，成交环比增幅分别为95.33%和283.91%，远高于住宅回暖速度。

    外资占先机本土急转向

    事实上，自去年调控以来，商业地产便开始转变形势。2010年，国内房企在紧缩性政策影响下开始出现转向商业的苗头，而一直以收购和持有商业物业为主的境外投资者也加紧步伐抢占先机。

    根据仲量联行日前发布的《中国房地产投资市场动态》报告，去年国内大宗房地产物业投资交易总额达到150.2亿美元，境外投资者已逐渐摆脱全球金融危机带来的负面影响。在去年以商业地产为主的大宗交易中，境外房地产机构在整栋楼宇买卖市场中占全年总交易量的41%。今年以来，调控深入，境外房地产机构依然表现活跃，频繁出手。上海揽发展国际金融城市的优势，成为兵家必争之地。3月18日，台湾老牌房企丽宝建设携手另一家外资公司以14亿元底价摘得“虹桥商务区核心区一期01地块”，首度进驻上海。爱尔兰财富控股集团旗下信托公司华瑞中国地产信托也于日前发表声明称，计划以人民币5.75亿元收购上海一个购物中心，该购物中心直指上海淮海商城。上海产权交易所的数据显示，房地产项目挂牌频繁，外资并购正成为潮流。

    而国内大型房企也正在快步赶上，纷纷调整商住比例。一直坚持住宅专业化市场的万科宣布2010年正式进军商业地产，短短一年多时间内投入200多亿元布局全国，携手中粮完成了上海的首个商业项目VMO。金地也确立了“一体两翼”战略，住宅、商业地产、房地产金融业共同发展，并争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元。招商地产也提出，中国将迎来商业地产发展的黄金时期，未来会更加关注商业地产，加大商业地产的投资比重。

    商用土地多以底价成交

    然而，近期土地市场却呈现出截然相反的态势，一季度上海土地市场推出商业用地数量增幅较大，总计有28幅，同比去年增加409.7%。但商业用地普遍遭受冷遇，3月上海出让的商用土地多以“零溢价”成交。

    有分析指出，底价成交情况显现在整个土地市场，并非针对商业用地。推断原因主要是由于房企前两年拿地积极，土地储备已足够三年以上开发。在如今土地市场走势不明朗的情况下，大多采取持有现金、减缓拿地的措施。

    中国指数研究院副院长陈晟则指出，商业地产整体已经过量，我国的人均商业面积甚至超过了发达国家，房企如果一股脑疯抢商业地块本身也不是一个明智选择。他表示，商业地产发展前景不同区域差别较大，优则愈优，其他地区却未必有很大投资价值，远不及住宅市场。