广州市环市路传统商圈写字楼回报率有5%，惹得投资人士“心郁郁”。投资者李先生日前致电本报记者，说他也想投资写字楼，但不知道投资写字楼是看出租率还是养楼成本好？他担心购入写字楼后每月“皮费”贵，买得起养不起。本期记者请来商业地产投资专家，为大家分析一下出租率与养楼成本的问题。

    商业地产无限购 需注意养楼成本

    目前，第三套住宅停购，不少人的购房额度已满，买不了住宅，又不想到外地买房，唯有考虑投资本地商业地产市场。

    投资者李先生有闲工夫研究楼市，他发现写字楼的确买得过。李先生对记者表示，商用物业贷款的首付至少50%以上，基准利率1.1倍或以上，而目前二套住宅贷款首付60%，利率也是基准利率的1.1倍，相比之下商用物业首付成数还少一成。对于他这种三套满额的人来说，既可以用银行的钱博未来升值，也可以抵抗日益高涨的CPI，一举两得。

    虽然商业地产买得过，但投资者最担心的是养楼成本。据记者查询，全市最贵管理费的洋房是体育中心附近的怡苑，2009年管理费已需要12元/㎡，此外中信公寓管理费7元/㎡，算是广州市住宅管理费的金字塔高端。不过，15元/㎡的管理费水平只算是乙级写字楼的水平，一些设分体空调的酒店式写字楼管理费也大约在这个水平，甲级写字楼管理费为25~28元/㎡，超甲级写字楼管理费在30元/㎡左右。

    担心养楼成本，不如着眼提升出租率

    中原工商铺高级营业总监罗思源表示，成熟的投资者选择写字楼，他们一般比较着重出租率。写字楼出租率高，空置时间短，养楼成本不高；相反来说，若写字楼出租率不高，空置时间长，纵使单位管理费不太高，终究“小数怕长计”，日积月累养楼成本也不少。

    罗思源介绍说，一般来说，写字楼的管理费体现了写字楼及管理公司的资质与身价，管理费越高，写字楼档次及管理公司水平越高。目前核心商圈的出租率为90%以上，不少新写字楼入伙不久即租满，珠江新城区域由于供应量大，新写字楼初期出租率七八成左右，但这类写字楼一般是只租不售，投资者想操心都没机会。

    据了解，老城区有不少楼龄十多二十年的旧式写字楼，这批写字楼的每月管理费为16元/m2左右，每月租金50~60元/㎡，售价约为1.3万~1.6万元/㎡，回报率约为4%。罗思源表示，处于核心商圈的优质且楼龄较新的写字楼，目前每月单位租金已达100元/㎡，比旧式写字楼要贵一倍，不过单位售价也贵1万元左右。由于旧式写字楼楼龄已达十几年，国有土地使用年限剩下二三十年，他建议投资者不如选择楼龄短的优质写字楼，未来升值空间更大。

    想养楼成本低又新净？可选酒店式写字楼

    合富置业市场部梁燕明表示，一些投资者不想选旧式写字楼，但又希望养楼成本低，建议这类投资者可以选择酒店式写字楼。

    据了解，酒店式写字楼一般单位面积较小，四五十平方米左右，适合投资门槛百万元左右的小投资者。这类型写字楼每月管理费十几元一平方米，屋内设分体空调及独立电表，有使用才产生电费，空置成本不高。梁燕明表示，目前新落成的大型写字楼单位较大，不少要求起租面积半层以上，但市场上中小公司的租赁需求比较旺盛，他们对门面和地段的要求也比较高，故此楼龄新的酒店式写字楼就非常适合。

    根据记者查询，地段好且楼龄新的酒店式写字楼售价约2.3万元~2.5万元/㎡，每月租金70元/㎡，回报率约为3.6%左右，比旧式写字楼的回报率略低，不过考虑到出租率和未来升值潜力，这类型酒店式写字楼也买得过。