大虹桥及大浦东战略，使得上海别于纽约、东京、香港等金融中心城市，有望形成“多核心”概念，无论是传统CBD还是新兴CBD，都将在多核心趋势中加重“戏份”，加上实体经济的复苏及商住倒挂的现象，上海写字楼市场前景有了旺盛终端需求及投资者关注的“双保险”，进入加速升温的上升通道。

　　新兴CBD写字楼崛起

　　根据上海数据监控中心统计数据显示，在写字楼销售市场，2011年一季度成交套数排名前十的写字楼中，九成为新兴CBD区域的写字楼项目，嗅觉敏锐的投资者显然已经关注到了这种发展趋势。

　　对此，戴德梁行商业部董事陈浩认为，随着轨道交通发展及基础设施的完善，会有越来越多新兴CBD在上海不断出现，将来的发展一定是多中心、沿轨道、放射状的发展趋势，并对有着航运中心概念北外滩区域相当看好。

　　事实上，随着众多新兴商务区的快速发展，上海下一个引人注目的CBD话题已经出现了相当多的侯选区域。在最近举行的大话地产活动上，大华光启城总经理刘健表示：“能辐射传统CBD的新兴区域，往往可以快速崛起，例如周边宜山路作为泛徐家汇区域，无论从地段、交通、商圈商务氛围等CBD必备条件来讲，优势都显而易见。”

　　赢华国际广场崔广琪则更看好那些打造生态、临水概念的大体量商务区：“长风CBD150万平方米的体量已经形成规模，滨河生态商务区的概念更是传统CBD无法比拟的。”

　　值得一提的是，新兴CBD内开发商对地块的整体运作能力，也将直接决定商务氛围形成的强度与速度。大成商业市场研展部经理綦振宁认为，新兴商务区针对大客户的定向开发或将成为一种趋势，融真集团副总经理吴娟对这一观点表示赞同，近期市场整层整栋交易写字楼的现象，已经证明了市场的需求。

　　在租赁市场，新兴CBD的写字楼需求也开始升温，例如闸北区和曹家渡板块的写字楼近期吸引了多家企业入驻，由宝矿集团开发建设的宝矿洲际中心，目前日均租金为每平方米人民币5元；曹家渡板块的悦达889的租金水平在每平方米人民币5.5至6.0元。“由于能够给大客户提供极富竞争力的价格，次中心商务区的甲级写字楼持续走俏。”高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳分析。

　　传统CBD预租热回归

　　在甲级写字楼市场，位于传统CBD区域的嘉里中心和上海环贸广场二座虽然为2011年第一季度市场新增供应15.7万平方米，且两幢楼宇在正式入市时的预租比例均达到40%左右，进一步表现出上海写字楼市场近期的活跃度。“在当前的写字楼‘超供’预期下，市场氛围和吸纳情况均比预想的还要良好，40%的预租比例回升至2007年历史水平的高位。”世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明表示。

　　据悉，由于制造业和服务业近期良好的经营活动势头，使得企业自用和扩租需求大幅增加。世邦魏理仕统计数据显示2011年一季度，上海写字楼平均租金取得5.9%的5年来最大季度环比增幅，报每月每平方米232.3元。浦西和浦东的写字楼租金本季分别上涨6.7%和4.4%，2011年一季度末，上海全市写字楼空置率为8%，较上季度下降1.2个百分点。

　　在高力国际的最新写字楼报告中也显示，虽然静安区租金打破历史记录达到每天每平方米人民币8.7元，黄浦区租金上涨最快，较上一季度增长11.4%，达到每天每平方米人民币7.8元，此前的《全球写字楼研究报告》也指出，2010年下半年上海甲级写字楼租金持续上扬，在全球最贵写字楼排名中，位列第42位，比上半年上升了5位。但这些因素并没有影响金融服务机构、专业服务公司以及本地电子商务公司和创意设计公司的扩张意愿，例如，在今年一季度，上海中之良实业有限公司在闸北区的宝矿洲际中心承租1500平方米，物流企业迈辉集团在黄浦区的黄浦中心租下1200平方米，宏达贸易在会德丰广场承租了860平方米。

　　展望未来，虽然在2011年预期新增供应表上仍有相当长的一串名单，其中预计在未来六个月内完工的一些主要项目包括上海国金中心二座，太平金融大厦和1788国际中心。由于当前的市场氛围和吸纳情况均比预想的还要良好，马雪明预计尽管市场空置率可能出现适度的上升，未来六个月的租金增长仍有望5%-7%。

　　整层交易频现投资市场

　　2011年第一季度，甲级写字楼整层出售的趋势也愈加明显。上海环球金融中心、恒生银行大厦、原汇丰银行大厦和太平金融大厦都有整层出售给以自用为目的的业主的交易，成为投资市场的主角。

　　其中，最引人注目的成交是上海环球金融中心，汤臣集团以总价人民币2.67亿元购得上海环球金融中心第72层，整层面积为3222平方米，成交价格约为每平方米人民币83000元，国华人寿购进两个整层，分别位于69层和70层，协鑫集团控股有限公司买下第68层，另外第71层也于近日成交，尽管买家身份尚未透露，但估计成交均价与汤臣集团的交易相近。此外，长江实业旗下的ARA基金斥资人民币11.6亿元从资本策略购得盛邦国际大厦，这个综合性项目的均价约为每平方米人民币21467元。

　　值得一提的是，根据上海市统计局统计，2010年年内新增跨国公司地区总部45家，投资性公司22家，外资研发中心15家，至年末，全市各类金融单位从787家增加到910家，其中在沪经营性外资金融单位数达到173家。“由于国内外企业持续进入上海的势头，再加上近来政府的调控政策聚焦于住宅市场，高品质写字楼的需求将持续强劲，投资价值也进一步看涨，势必吸引大批投资者的注目。”翁琳表示。