个人购买办公楼必上的“四门课”
自住宅“限购令”颁布以来,投资型购房需求受到较大冲击。由于办公楼不在限购政策调整对象之列,因此近期不少投资者的目光都转向了办公楼市场,使得办公楼成交量呈明显上升趋势。德佑地产法务部温宁表示,住宅和办公楼的特性及交易流程存在很大差异,个人购买办公楼之前必须先做好功课,根据自己的实际情况以及投资的方向,作出谨慎的选择。
具体而言需要注意以下几点:
其一、交易成本。办公楼交易税费种类较多,税负承担方式与优惠政策都不同于住宅,且交易程序较为繁琐。从交易流程来看,各交易中心对办公楼的价格多数都采取强制评估的方式,必须由指定评估公司介入出具书面评估报告,可能产生一定的额外费用。而这个评估价格有可能会超过办公楼的实际成交价,从而导致整个交易成本增加。再从优惠政策来看,若二手房购入满五年,在税费上则存在相应的优惠。而办公楼在转让过程中,税费的计算是以买进价及卖出价的差额为基准,再乘以相关税率。
其二、利润空间。虽然从表面上来看,同一区域办公楼价格较住宅偏低,购入成本较小,但由于其商用物业的特性,隐性成本较高,利润发展空间较小。除去税费因素,办公楼的物业费、水、电、煤、通信等相关费用都比住宅高出一截。另外,住宅的土地使用年限一般是70年,而办公楼的土地使用年限一般是50年。
其三、购买目的。选购办公楼需要更多的专业判断。投资者在买进办公项目时应充分考虑办公楼的商圈环境、租金的投资回报率以及将来的升值空间。而出于自用目的的购买者,则需要综合考量公司的短期与长期需求、地段价值与性价比平衡等相关因素。通常办公楼需要长期持有才能体现其价值。
其四、贷款政策。购买办公楼的贷款政策与住宅也有差异。办公楼如需贷款,则首付至少达到五成,购买者的资金实力门槛较高。不过,二手住宅贷款受政策影响有套数限制,而办公楼不在银行贷款政策调整范围之内。
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