日前,来自高力国际的报告显示,2011年上海甲级写字楼新增供应大增,有多个新项目入市,整层出售的趋势愈加明显。“销售型写字楼相比出租型写字楼,由于物业由多个业主分别持有而业态难以控制,特别是在一个楼层内如果有多个业态或良莠不齐的物业使用人共同办公经营,则无疑是与其甲级写字楼的身份相悖的。 ”不久前,中山万博项目负责人接受采访时表示,对于甲级写字楼来说,“整层出售”对于开发商和业主将是更为理想的模式。

    自用型客户瞄准“整层出售”

    在位于淮海西路、虹桥路口的中山万博国际中心,销售人员正向一位来自北京的企业客户详细介绍项目的每一个细节。

    该客户透露,甲级写字楼无非是集核心地段、开发商品牌、项目品质、商务特色、综合配套于一体的高端物业,但对于他们来讲更关心写字楼组成的客户群体,他们不希望与一些成长型或流动性客户为伍,更不希望与一些散户在一个办公楼里进出,而中山万博国际中心是市场上稀有的以“整层出售”的项目正是他们近期所关注的对象。

    “事实上,产权销售市场火热,业主自用型的写字楼越来越多,甲级写字楼整层出售的趋势也愈加明显。 ”高力国际分析报告指出,上海环球金融中心、恒生银行大厦、汇丰银行大厦和太平金融大厦都有整层出售给以自用为目的的业主的交易。

    其中,第一季度写字楼投资市场表现最引人注目的成交是上海环球金融中心,汤臣集团以总价人民币2.67亿元购得上海环球金融中心第72层,整层面积为3,222平方米,成交价格约为每平方米人民币83,000元,国华人寿,协鑫集团控股也分别下手。

    业内专家指出,目前销售型甲级写字楼市场,少有的几个项目真正能坚持“整层出售”,主要是为了确保客户的自身品质和后期的统一运营管理,但也不排除个别项目在遭遇销售“瓶颈”的时候选择调整销售策略。

    市场向好促“甲级升级”

    高力国际预计,在未来两年间,上海甲级写字楼资本价值将保持在5%左右的年增幅度。无论是整栋买卖还是产权销售写字楼市场都将吸引更多的关注。

    其中,强劲的需求已经使第一季度甲级写字楼空置率下降至9.6%,据高力国际观察,市中心空置率最低的两个商务区是卢湾区和徐汇区,一季甲级写字楼净吸纳量为129,550平方米。

    事实上,甲级写字楼向好正促使市场的积极升级。除了不少销售型甲级写字楼纷纷以整层出售保证品质外,后续的一系列软实力也正成为发展商关注的重点。如果一栋楼宇里面,金融或实业公司与美容美发店相掺杂,肯定会影响项目品质。正因为此,成熟且有实力的开发商为保持楼盘品质更热衷于整层出让。

    “考虑到扩张性,自用型企业客户最好整层以上购买,这样形象和实用率都会较理想,多余部分可先出租,亦可控制同层办公客户的素质。”业内专家指出。

    “相比散卖,整层出售不仅是对开发商资金实力的严峻考验,也是对买家经济实力的高要求。”中山万博国际项目相关负责人表示,自开盘后坚持整层出售,目前已成功销售65%,且以自用为主。“散户客源虽然多,由于实力所限,往往在经营业态、物业管理等各方面难以形成一致意见,会降低办公楼的品质。这也是众多甲级办公楼难选择大客户的原因。”