一月至今，上海楼市已经历了多重政策的洗礼，上海楼市明显发生了变化，不论是成交量还是成交面积都可谓是今非昔比。五月中旬，上海“一房一价”细则公布，这无疑给原本就处于低迷状态的楼市又一当头棒喝。

　　究竟一至四月上海楼市的成交情况发生了怎样的变化？政策的调控对于楼市又产生了怎样的影响？五月以后，上海楼市的大环境能否开始峰回路转？

　　销售面积：前四月沪商品住宅销售面积下降26.8% 

　　今年一至四月，上海商品住宅投资、施工、竣工面积均出现两位数增长，但商品住宅销售面积却不容乐观，前四月的销售面积较去年同期下降近三成。

　　上海市统计局公布的数据显示，今年前四月上海市房地产开发投资613.63亿元，比去年同期增长11.4%，占上海社会固定资产投资的50%，其中，住宅地产开发投资约383.32亿元，较去年同期增长21%，但是办公楼投资为59亿元，比去年同期下降了23%，商业营业用房投资61亿元，比去年同期下降了23%。

　　商品住宅施工、新开工和竣工面积均出现两位数的增长。数据显示，今年前四月，商品住宅施工面积6473.52万平方米，增长18.4%；商品住宅新开工面积874.12万平方米，增长35.1%；商品住宅竣工面积366.12万平方米，增长16.2%。而商品房销售面积则下降到526.55万平方米，与去年同期相比下降了23.6%，其中商品住宅销售面积426.7万平方米，下降了26.8%。

　　而之前国家统计局发布的4月经济数据中房地产数据并不“亮眼”。业界人士表示，受调控政策的影响，全国商品房销售量在4月出现明显下降，而此时本该是传统的销售旺季。

　　在多项指标中，尽管房地产开发投资、开工面积、企业资金来源等指标继续保持增长态势，但增幅自今年以来持续收窄。记者在调查中发现，4月全国楼市的销售数据下降最为明显。根据历史数据得出，今年4月，全国商品房销售面积仅为7255万平方米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期则下降9.8%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红将此现象形容为“反常”，他认为，尽管调控政策已出台3个月，但多数开发商仍未采取明显的促销行动，购房者也未摆脱观望情绪，但这种局面难以持久。

    成交量：限购令迫使投资客熄火  商品住宅成交量锐减

　　今年2月1日上海市政府出台沪九条，重申了全额征收营业税、二套房首付六成等内容，并明确禁购人员认定和开始实施的时间。严厉的限购政策，在楼市成交上效果较为明显。据新浪乐居&克而瑞数据显示，自2月1日限购令出台后，限购令前后出台上海楼市成交量明显发生了变化。

　　数据显示，限购令前1月份的成交面积为1049724平方米，执行限购令后4月的成交面积相较于1月有了明显的减少，为630313平方米，相较之下减少了40%，这一数据已经显示出多数买家已受政策调控减缓购房决定，甚至有少数楼盘因为限购和房贷调控的影响而不得不选择退房。

　　限购令执行之后供应面积也有了明显增加，4月份上海市商品住宅供应面积较1月份增加了45%，说明开发商在限购令出台后推盘意愿增强了许多。1月份上海市商品住宅供应面积529318平方米，3月的商品住宅供应面积为1092084平方米，4月上海市商品住宅供应面积1154234平方米，

　　日前新浪乐居探访上海各区楼盘时，销售人员表示在目前出台的楼市调控政策中，最严厉的当属限购和限贷，该销售人员表示，过往客户中预计有80%以上是多套房持有者，而这部分客户中大多数被限购。

　　由于投资客无法继续投资房产，使得高端楼盘陷入滞销，刚性需求被释放从而成为了目前购房的主力军。据了解，均价3-4万的商品住宅一般集中于内环内，从目前2011年1-4月的各环线统计数据可以看出，位于内环内、内中环的商品住宅成交面积跌幅最为明显，4月份内环内商品住宅成交面积与1月份相比跌幅达到46%；另外在各单价段的成交面积中也可看出单价30000-35000元/平方米的商品住宅成交面积跌幅达到68%，单价在35000-40000元/平方米的楼盘跌幅达到57%。

　　对此，有专家分析认为，由于限购令的实施让豪宅买家“有钱无处使”，高端楼盘几乎滞销，从而造成了拉动了全市均价的下跌。

　　值得注意的是，与高端住宅的滞销相比，单价在13000-15000元/平方米的普通住宅受限购令的影响相对较小，成交面积与限购令实施前相比不降反增。据新浪乐居&克而瑞数据显示，单价在13000-15000元/平方米的商品住宅1月份成交面积为115524平方米，4月份的成交面积为122716平方米，相比之下增加了6%。有业内专家分析认为，尽管目前上海楼市受到限购令政策的影响，但是市场上刚性需求并未完全消失，相反，此种需求正在缓慢平稳地释放。