转租商铺五大问题要提防
不少专职炒铺的投资者,将商铺租下经营一段时间后立即转让,从中赚取转让费,但如今,房东更谨慎,承租方接手商铺后再转租却不一定赚钱。
最近,商铺投资非常火,抢铺的现象时常出现,商铺转让也跟着火了一把。前几年,有不少人专职炒铺,特别是新铺,租下来之后简单装修后立即转让,从中赚取转让费,很多商铺的转让费也因此越炒越高。现在,转让商铺还能赚钱吗?NO!绝对不可能!转让商铺不仅不一定能赚钱,而且现在还有很多鲜为人知的风险,即便是不少人觉得转让协议已经签得非常完美,但商铺转让还是有不少问题防不胜防,一不小心十几万乃至几十万就打水漂了。上周五,记者就接到范小姐打来的求助热线,称自己在双楠的一个铺子要转让,就遇到了进退两难的棘手问题。
转租商铺亏一半
去年5月份,范小姐花了3.5万元,在双楠街接手租下了一个不足10平方米的铺面做童装生意,生意不好做,连续亏了一年,于是范小姐决定将该铺面转租出去。因为地段的原因,该商铺一挂出转让的牌子完全不缺看铺的人,但却迟迟转租不出去。范小姐每次带下家去和房东签转让协议时,下家都会要求房东一次签2—5年,租金递增;但房东却要求商铺租期一年一年地签,“因为很可能明年要收回来自己做”。因此,每次听到房东提出的这一要求,原本有意接手商铺的下家都不能接受。
范小姐意识到,虽然当时和房东签的转让协议上清楚地写明:该商铺可以转让。但是,只要房东不松口,该商铺是铁定转不出去的。于是范小姐找到房东协商,谁知房东却提出另一个要求:转让费五五分,而且5月5号合同到期如果该商铺还没转让出去,范小姐就必须交下一年的租金;如果不交租金,房东就要以范小姐违约为由将该商铺收回。
如果再交一年租金自己就还得亏一年,而且一年后同样要面临商铺转让的问题;如果继续转让,按房东现在的态度,在合同到期前肯定无法转租出去。一旦房东收回商铺,自己3.5万元的转让费和装修费就全打水漂了。无奈之下,范小姐只好同意了房东的要求,加上装修总共转让了3.6万元,分了1.8万元给房东,自己硬生生地亏了1.7万元。
租赁合同越细致越好
前几年,有不少人专职炒铺,特别是新铺,租下来之后简单装修后立即转让,从中赚取转让费,很多商铺的转让费也因此越炒越高。为什么范小姐转租商铺不仅没有赚钱,反而还亏了本?对此,成都创博投资有限公司商铺投资部吴刚分析认为,不少人没有转过商铺,不清楚中间细节,很容易一转铺子就陷进去,因为涉及到转让费,如果事先没有约定好,几万乃至几十万的转让费很可能就打水漂了。很多人转商铺都只考虑如何约定好自己租赁期的条款,基本上不会考虑到转让给第二承租方中间过渡的问题,这就被不少房东利用,表面是同意租客转让商铺,但事实上房东的限制条款让租客根本转不出去,从而提出要分转让费等要求。所以对于范小姐这种情况,一定要在签合同时就约定好转让给下家时,第二承租方可以签订X年以上的租赁合同。总之,合同越细致越好,可加一些弹性条款,以保护自己的权益。
就范小姐遭遇的问题,中豪律师事务所律师蒋昊表示,如果范小姐要起诉,基本上是没有胜算的可能。遇到这种情况,只能在前期做好规避,在当年接铺子交转让费的时候,就一定要和房东约定好签定合同的时间,看时间长度能不能接受。最好再加一个条款,比如当铺面要到期之时,自己有权转让铺面,房东有义务配合与第二承租人签订时间期限不超过X年的租赁合同。总之,如果之前没有把这些细节约定好,房子要到期的时候,就会很被动。
转租商铺五大问题要提防
商铺转让中,除了以上范小姐越到的问题,还有几大风险要特别提醒各位读者,转租商铺前一定要看好想好,接手店面切勿心急。
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