在两年前,济南的商业地产还处于“起步”阶段,并一度出现了“商住价格倒挂”的现象,许多市中心的商业地产项目,其价格还不如相同区域的住宅。而经过去年和今年的发展,尤其是今年面临的住宅限购的局面,让济南市商业地产项目走向火热,商业地产项目呈现遍地开花之势,而专家和业内人士也指出,济南商业地产要走向一片繁荣,还有很长路要走。

    从“商住倒挂”到“一枝独秀”

    谈济南的商业地产就不能不提原来商业地产那段“黯淡”的日子。两年前的济南商业地产,不仅供应量小,而且增长缓慢,很不受楼市资金的“待见”。

    2009年的济南住宅市场,经历了一段“燥热”,但这份热度与商业地产无关。商业地产一直显得默默无闻,增长缓慢,以至于出现了“商住价格倒挂”的现象。一些热点区域商业地产的价格低于住宅价格。监测数据显示,2009年济南商业地产总供应量为23.25万平方米,其中新增9.52万平方米,全年成交15.06万平方米。在价格方面,“底商”到2009年底每平方米上涨了2695元,涨幅为19%,而纯商业地产相比“底商”则表现得不是很好,2009年成交量只有4.64万平方米。2009年商业地产市场供应不足,可选择范围小,在售项目均位于传统商圈边缘,商业氛围一般。同时,产品搭配不合理,价格提升难度较大,许多在售项目面积过大,让投资者买不起,市场需求受到抑制。

    而2011年的统计数据显示,今年一季度以来,济南的商业用房和办公写字楼销售呈现进一步增长迹象,尤其是三月份,济南办公写字楼网签面积同比上升了42.27%,均价同比上升了71.72%。商业用房网签面积同比上升了4.53%,均价同比上升了12.50%。

    业内人士指出,目前济南的商业地产,无论从供应量还是价格,都已经颇具规模,已经呈现“一枝独秀”之势。

    老商圈扩容新商圈兴起 济南商业地产摊子“越来越大”

    细心的市民走在街上可以发现,在一些新建小区周边,一条条商业街正在蓬勃兴起。以和平路附近为例,就新兴起了诚基中心小区开发的泉城新时代商业街和文华园小区配建的苹果城等商业街,沿街商业店铺越来越多。而一些成熟小区的商业配套更是不断升级换代,阳光100美乐汇更是引进了零售业巨头沃尔玛和星级酒店,使得商业配套发展成为了一个新的商圈。

    而在大观园和泉城路商圈,一场老商圈“扩容运动”正在蓬勃兴起。大观园商圈新添了体量庞大的万达广场和财富自由港。而“金街”泉城路上更是红红火火,塔吊少了,商场空前多了。泉城路作为省城的“金街”,以前总因为一些原因受到不少人的诟病,包括一到节假日出现的“沿街摆摊”现象,两边的玻璃商业房里充斥着几十元一件的衣服,这些让人感觉与泉城路商圈的定位不符。不少挑剔的消费者表示,“逛泉城路感觉东西不高档,不够时尚也没有品位”,还有人说,“在泉城路买服装除了贵和之外,基本上档次都不高”。

    而目前泉城路已经非比寻常,恒隆广场很快要投入使用,对面的红尚坊进度也很快,泉乐坊早已经开业。

    调研数据显示,泉城路商圈内即将开放的恒隆广场等商业项目预计给泉城路新增商业总面积20万平方米。通过这些项目的介绍以及招商信息,记者发现这些新的商业项目不约而同地定位在了中高端。业内人士指出,新增的这些商业项目多为中高档,这些项目的建成使用将会使泉城路商圈成为当之无愧的省城商业中心带,商圈内绝大多数都是满足中高档消费需求的业态组合,这也为商圈成为城市商业中心打下一个坚实的基础。

    记者发现,不仅是各商圈都在扩容,更重要的是各商圈在扩容过程中进一步明确了自己的定位,一些主力店的入驻,带来了人气和商气,各商圈间进一步融合和促进,使得济南商业地产进入一个良性循环的阶段。

    在目前的济南商业地产中,大观园商圈、泉城路商圈、经四路商圈、英雄山片区商圈、西市场商圈、东部新区商圈等新老商圈的地位进一步巩固,各自的特色更加鲜明,使得济南商业地产越来越成为“一盘棋”。

    限购下楼市资金流向商业地产

    近期,济南商业地产的一些动作颇为引人关注,在住宅限购的背景下,商业项目的空前活跃成为目前楼市的一大特点。