“优质商铺对外销售，包租五年回报率10%，机会难得不要错过……”近日，不少市民都接连收到类似推销商铺的短信。由于房产新政对住宅市场影响很大，部分房产中介为求生存，专攻商业地产，猛推一手商铺。

    专家提醒，当前，在开发商大举进军商业地产的时候，中介代理机构也争先恐后地介入相关业务本无可厚非，然而，由于他们多属“半路出家”，所以并不能保证成功。中介要破除急功近利的心理，练好“内功”再进场。

    房产中介“备荒过冬”

    计划选址开餐馆的孙女士，两个月前到某房产中介登记寻找房源。从那时起，她的手机几乎每天都能接到不同中介公司发来的短信或来电，希望她抽空去投资商铺。“中介的宣传五花八门，有的宣称自己的商铺首付低，有的宣称地段好，还有的宣称收益率高。我也弄不明白怎么一下子出来这么多从事商业地产项目的中介。”孙女士说，她问过中介为何这么“热情”，中介人员说，“现在住宅市场受政策打压，所以可转向投资商铺了。”

    记者了解到，许多市民近期都不断收到投资商铺的广告。记者从多家地产中介了解到，由于二手房市场今年成交量难有起色，不少中介已开始“备荒过冬”。“我们估计，今年的二手房市场很难做，所以公司近期着力多接一些一手销售代理项目，希望能多条腿走路，度过住宅业务成交的低谷期。”某中介市场部人士坦承，近期该公司接手了十几个一手代理商铺项目。

    大型中介转型应对

    近日，记者走访多家大型中介了解到，商铺的咨询、租售量呈现持续上升的态势，他们也把业务重点开始向这方面转移。

    某大型中介的负责人告诉记者，以前他们把主要精力都放在住宅市场上，商业地产基本属于不被重视的地位。然而随着限购令等一系列政策的出台，住宅市场的业务越来越难做，商业地产却愈加红火。为此，他们转变经营思路，派出人员进行专门的培训，把商业地产当成新的利润增长点。

    记者调查发现，如今越来越多的房产中介都将目光投向行情红火的商业地产市场。从不少中介企业的业绩统计来看，商业地产交易已成为近期中介的重要赢利点。

    有业内人士介绍，在住宅市场受限商业地产发力的大背景下，谁能抓住时机在商业地产的某个细分领域确立自己的优势，谁就可以在未来占据先机。而为商业物业提供后期运营管理服务的商业地产中介，其价值越来越得到认同。一些品牌中介很早之前，就已暗中布局商业地产领域。为此，部分中介还成立了专门的“商业地产部”，用以满足顾客的需求。此类公司为适应商业地产专业化发展的需要，将自己原来的业务重点转向商业地产运营，或者是出于母公司的发展战略进行重组，提升商业地产代理运营的组织地位和业务层次。

    小型中介也“跟风”

    记者发现，新政下，部分小的房产中介也“跟风”做商业地产。

    “到目前为止，这个月只成交了一套60平方米的二手房，幸亏还另外成交了2套商铺，要不然真的没法生存了。”说这话的是无影山东路上的一家小型房产中介的负责人。他说，生意确实难做，无奈之下出去“跑业务”，与一些商铺的开发商联系，做他们的推广代理。
    这位负责人也坦言，由于没有经验，加上对政策的把握不是特别准确，也吃过亏。为此，他们中介目前主推的仍然是小区周边的小商铺，这些商铺大多以总价低、投资回报高来吸引购房者。

    北园大街上一家小型房产中介的负责人表示，“原来我们主要做住宅中介，对商业地产涉及的不多。但近期业务量大幅下滑，所得佣金用于支付店铺租金和运营成本而言都成困难，所以这才考虑再三，决定做了商业地产的代理。”

    商业地产前景广阔

    业内人士表示，随着调控的深入，住宅市场的发展越来越受限，同时商业地产也变得愈发红火。作为商业地产的推介机构之一，商业地产中介虽然处在起步阶段，但还是前景广阔大有可为。

    从全国范围来讲，代理商业地产项目的专业中介屈指可数，再加上商业地产较之住宅项目风险性大、操作程序复杂等因素，使得专业代理商业地产中介公司缺口非常大。从济南来看，目前市场上的二手房中介公司，主营就是住宅业务，基本上不涉及商业地产方面，即使有也是零零星星的，这方面的服务相对比较缺乏。但随着近一年以来，包括社区商铺、写字楼以及专业市场等物业类型的商业地产的旺销局面，中介的商业地产项目也风生水起。

    分析人士认为，中介从事商业地产的前景广阔。一方面，商业地产在未来几年间，会呈现飞速发展的态势，各种各样的商铺化公寓、写字楼、购物广场、商铺等会日渐成熟;另一方面，越来越多的新兴成熟社区，对区域内商业配套需求旺盛，并辐射到周边区域。同时，从经济的发展速度和城市建设的前景判断，市场对包括超市、便利店等在内的商铺的需求将继续保持旺盛的状况，而这些需求将为商铺市场提供更多的发展空间，使商铺成为购房者关注的一个焦点。虽然现阶段的二手商铺交易还处于不成熟、不繁荣状态，但随着一手商铺热销高潮的来临，必定会有一些由于经营、还贷、出租不善以及投资的商铺流入到二级市场。而与新商铺在推出时的大造声势，夸大地段优势和前景以抬高价格相比，二手商铺更具投资潜力。

    面临诸多制约因素

    业内人士提醒说，商业地产的重点是“商”而非地产，而这正是大多数商业地产开发商和中介机构所缺乏的。由于不懂商业发展行情，不了解商家对业态和项目商业规划设计的需要，缺乏商家尤其是品牌商家客户资源，部分初次涉足的中介经常会“碰壁”。这部分中介机构专业水平并不够，或者说对专业化的运作不够重视。比如，相关调研水平不够，对市场把握不准，于是盲目“跟风”，随意炒作，在为商业物业寻找客户时，没有考虑从商业的阶梯性和互补性定位项目的业态，从而导致失败。

    此外，商业地产相对来说对房产经纪人的专业要求比较高。以前，很多商业地产或卖或租，都很困难，而且非常容易“飞单”，所以，大多数业务员根本就不愿意涉足;如今，住宅市场生意难做，部分中介便“一股脑”地扎堆商业地产，但并不是所有进来的中介都能站稳脚。由于很多中介都属“半路出家”，业务人员也多没有经验和成功案例，所以许多企业并不成功。

    未来的路还很长

    专业人士指出，商业地产的运作涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业化的运作体系，它们之间环环相扣，一招不慎便会全盘皆输。商业地产的成功，是在各个环节较高的专业基础上，多元化综合运营的结果，必须统筹到投资客户、经营商户、商业管理、消费市场等诸多方面。要实现成本的回收并且确保利润最大化，商业的整体经营氛围营造及可持续发展才是项目运作成功的核心所在。所以，只有重点立足于商业地产后期的可持续性经营，建立专业化的运作体系，商业地产才能进入良性发展的轨道。这也是商业地产中介公司今后的使命所在。

    专家认为，新一代商业中介代理机构应立足于商业良性生态链，是商业地产的综合运营商。他们应根据项目所处的不同阶段，综合考虑业态分布、铺位规划、主题定位、经营管理等多个技术层面，充分利用自己的客户平台与操作平台，在将招商和销售落在实处的基础上，重点提升商业项目的后期经营价值。从这个层面上讲，商业地产中介未来的路还很长。