在CBD、金融街、三里屯等写字楼群遍布着许多商业。有大型商场，有整层的写字楼底商，亦有被散售的商铺。尽管这些商业，每个月有20个工作日可以和数以万记的白领亲密接触，但大树底下偏偏不长草。午休时分，只有小部分白领选择逛街，生意最火的是餐饮店。傍晚时分，代表强大消费力的白领们迅速从写字楼里撤离，饭馆的生意又冷清了大多半。而节假日，这些写字楼群里的购物中心也很难像传统商圈里的购物中心那么红火。

    蜜糖还是毒药？

    绝大多数开发商希望靠时间来度过商业的困境，因为商业需要时间来培养。占据核心位置的国贸写字楼底商，培养了数年，才达到了今天人流兴旺的局面。有些高级品牌在此开店，尽管不盈利，但为形象考虑，仍会维持下去。

    相似的情况发生在位于北京传统商圈的王府井东方广场，商业部分是所有业态中盈利能力最强的。为了上市，东方广场披露了经营数据。数据显示，东方广场2009年总收入达19.7亿元，利润13.55亿元。其中，东方新天地收入为7.48亿元，利润达到6.26亿元，位列首位。东方经贸城、东方豪庭公寓、北京东方君悦大酒店收入分别为76.69亿元、9800万元和4.54亿元，利润分别达到5.31亿元、4600万元和1.52亿元。但并不是所有的商业都能够取得这样的成绩。

    “衡量商业是否能成功的关键因素有两点，一是人流量，二是营业额，商户的成功才是商业地产开发商真正的成功。”凯德商用中国西区总经理陈光良对本报记者表示。在北京的写字楼群里，很多商业艰难存活，换租频繁。

    商业最大的运营成本来自租金，坪效是传统品牌门店经营中最核心的重点。坪效是源于台湾商业领域的常用术语，指的是每坪的面积可以产出多少营业额(1坪=3.3平方米，业内通常说的坪效是指每平方米营业面积上产出的年营业额)。在高密度人流的商业位置，用最小的门店面积实现营业额最大化，是保障高坪效的最有效办法，因此街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选。

    以著名的北京西单商业区为例，1990年代的西单呈现出“小、多、密”的商业特征，主干道东西两侧店铺林立、热闹非凡。西单北大街路西成为大量传统休闲服饰品牌街店的天下，在Baleno、JeanWest、Metersbonwe等主要品牌的带动下，XXEZZ(阿瑟斯)、Robinhood、Gioradano、S & K(Baleno子品牌)、Bossini等一大批品牌街店一字排开，每店百平方米左右。尽管租金超过100元/平方米/天，但由于西单稠密的人流，多数街店仍能利用极其有限的面积创造1000万元左右的年营业额，店内人头攒动的火爆景象是街店高坪效的真实体现。

    如果单看某品牌的销售额，则会形成更直观的对比。2009年数据显示，ZARA西单大悦城店以不足800平方米的面积创造了世贸天阶店近3倍的年营业额；若以坪效计算，ZARA大悦城店是世贸天阶店的7倍。知情人士向本报记者透露，如果不是斥资2.5亿打造LED天幕，世贸天阶可能无法吸引那么多的游客前来消费。

    同样，位于金融街的高档购物中心连卡佛和去年才开业的财富购物中心，都有相似的问题。始创于1850年的连卡佛，在香港的中产阶层拥有相当数量的忠实顾客。而在内地，这个国际精品店并没有像在香港一样被消费者认可，

    早在2006年12月26日，连卡佛关闭了在上海经营了6年之久的位于淮海路的门店；2007年4月1日，关闭了杭州卖场，被国大百货取代；4月3日，哈尔滨卖场也难逃关闭的命运。关闭后的上海、哈尔滨卖场，由连卡佛的“同门姐妹”美美百货接手。2007年10月27日，连卡佛在北京金融购物中心再开一店。3亿元的投资、600多个国际品牌进驻，但难掩其冷清的场面。某不愿透露姓名的商业地产顾问机构人士向本报记者透露说，虽然连卡佛人流少，但个体的消费金额很高，也许可以弥补一部分收入，很多明星都是连卡佛的常客，王菲和邓婕等明星也在此购物。但从普遍意义上衡量，连卡佛、世贸天阶、财富购物中心等商业都难称得上成功。