“未来三年是上海城市综合体的高速发展期。”易城中国副总裁柳费国在近日举行的“新政下的中国房地产市场变化”论坛上表示。据他介绍，2011年至2013年，上海将有50多个、总面积约1360万平方米的城市综合体项目建成投入市场，年均新增建筑面积450万平方米。“由于未来城镇化趋势将变被动为主动，商用地产将成地产发展的重要方向，其中，配有购物中心、酒店、写字楼等多种业态的城市综合体项目极具发展潜力。”

    新增项目主要集中在浦西

    据柳费国介绍，上海未来三年主要的综合体供应量分布在浦西。从项目数量上看，浦东只要临港新城、三林地区和竹园区域的个别项目。未来三年嘉定区的城市综合体建筑面积最多，是由于政府最近正在积极投资嘉定新城建设。而长宁、青浦、闵行的大部分综合体新增项目将集中在大虹桥地区。

    据悉，在未来三年的总量1360万平方米的城市综合体供应量中，大虹桥地区的城市综合体供应量的总建筑面积占到了总体供应量的24%，嘉定地区的供应量占总体的16%。由此可见未来这两个区域将是市场供应的热点。而在市区方面，徐汇区未来新增量将占整个市场的15%排名第二，主要是有恒盛尚海湾（约80万平方米）和徐家汇中心（约60万平方米）这两个项目。排名第三的普陀区也将有13%的市场新增量，主要是和黄真如项目（约80万平方米）以及品尊国际项目（约50万平方米）。

    此外，值得注意的是上海未来三年的供应量较之前将有大幅提高，主要供应将是以新兴城区型综合体，交通枢纽型综合体为主，较2008-2010年新兴城区型供应面积将增长3倍，交通枢纽型将增长8倍。其中2013年大规模的交通枢纽型城市综合体进入市场，主要部分由虹桥商务区的各种类型的综合体构成，由此可以看出在市中心日益饱和的条件下，城市扩张的进程。

    “通过对城市综合体的研究，我们观察到整个城市正在向西方向延伸，而浦东陆家嘴金融区仍然会是一个集优质写字楼的区域继续吸引银行、保险、基金等金融行业入驻。”柳费国表示。

    公共交通的发展将促进新城商业机会

    根据最新的上海交通规划，到2015年基本形成“45、60、90”的通行格局，即中心城内出现平均时间不超过45分钟，郊区新城到市中心区出行平均时间不超过60分钟，本市到长三角核心地区主要城市出行平均不超过90分钟。其中，2011年，上海在加快郊区新城基础建设方面，将以郊区轨道交通、快速道路、越江设施等为重点。

    这种交通的改善将使得未来市民可以轻松地往返上海大虹桥、中心区、大浦东各大都市圈的任何地点，使得这三个地区之间的联系更为密切。居民因此可能离开拥挤和昂贵的市中心地区而选择具有更加舒适生活环境的新兴城区作为生活工作的地方，当然也会催生新城地区的相关商业、娱乐、文教等配套设施的需求。

    结合虹桥交通枢纽的辐射区域，柳费国认为，上海西北部的嘉定新城和西南部的松江新城地区将会在未来有较大的发展机会。“交通方面除了受益于虹桥综合交通枢纽，这两个新城地区都分别有地铁11号线和9号线连接至市中心。”柳费国表示，产业支持方面，两个新城附近的嘉定汽车城和松江工业园等都会支持新城的发展。尤其是近两年新规划的嘉定新城，有着更清晰的定位和规划，而且伴随着知名开发商的入驻，这势必会推动整个新城地区土地价值的提升，并带动周边地区的发展。

    “新城将依托上海的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，要以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业、企业营销—研发和行政总部集聚地为特征的总部经济。目前中信泰富地产、保利地产、日月光地产等诸多知名地产集团已经在新城地区购地开发综合体项目。”

    城市综合体将加速大虹桥商务区建设

    在过去的五年中，上海已经逐步清晰地显现出甲级写字楼市场向东转移的趋势，集中在陆家嘴金融商务区，因此陆家嘴地区作为上海金融中心在未来几年仍将是重要的经济发展的动力区域，推动大浦东的发展。

    不过浦东由于其特殊的地理位置，两面临海造成交通上的限制和空间拓展上的局限性。交通上相比大虹桥地区的综合交通枢纽，浦东交通设施的人流聚集效应则显得相对较弱。“综合体建成之后的运营，是需要大量的人流和消费作为支持，因为我们认为浦东未来城市综合体的发展是有一定限度的。”柳费国说。

    相比之下，浦西大虹桥地区则更显现出发展城市综合体的优势。虹桥交通枢纽是集合航空、高速铁路、高速公路、地铁、公交为一体的综合交通枢纽，作为上海连接其他城市的重要门户，预计日人流量将达到110万-140万。在虹桥商务核心地区，目前已有瑞安集团、上海地产集团等综合体项目。而作为上海新的经济发展引擎，该地区持续获得政府政策和资金方面的支持，今年初，政府又在此区域投资230亿元打造建筑面积达120万平方米的世界最大的展览中心。