成都大部分的商铺正在以一种“不开零”的方式向中大户投资者招手，小散户们正在被一点一点地挤出市场。

    从去年开始，成都商业地产市场出现了前所未有的活跃，商铺的涨幅已经超过了50%，而新开盘的商业地产大都向单价4、5万挺进。即使是一套50多平方米的小商铺总价也高达200多万。但是真正让小散户们感到无力竞争的是，开发商现在的另一种做法：“不开零”。

    商铺面积越来越大

    城南大源某商铺2.5万/平方米的单价，听到这个信息不知道有多少人会心动。但是下面的一个要求一定让投资者心凉。总面积1000多平方米，开发商“不开零”。记者在采访中发现看这个商铺的人还是不少的，但是该商铺在销售中的一个条件就是不开零。不但如此，这个商铺即使是投资者购买下来后，也不能对产权进行分割。

    据开发商介绍，不开零对于他们来说也有现实的原因，主要是产权不好分割，它就是一个独立的大商铺，没有单独的隔断，即使分割，也必须统一的出租，不然没有办法使用。一位不愿意透露姓名的公司内部人员告诉记者，其实公司也觉得分割麻烦，整体出售不是不可能的事，来谈的人挺多的。周围的商铺都卖4、5万了，为什么卖这么便宜？还不是想在单价上给大户一些空间，毕竟总价这么高，别人要有点想头。

    记者了解到，如今一些比较好的商铺或者写字楼的整体面积都非常大。以大鼎世纪广场为例，位置不错，南三环上，但是大部分的面积都在100平方米以上，而且因为层高为6米多，如果算实得面积已经超过了200平方米。同样比如东方希望中心，写字楼最小的面积都在270平方米，大部分面积为300多平方米。开发商给出的说法是，主要针对公司，所以面积都偏大。

    某商业地产项目营销总监表示，其实开发商现在把商铺的面积放大，目的就是为了能够多招大户，好多山西、江浙来的人都是一层一层的抬。遇到这种客户，一个顶几个，不仅公司，就连置业顾问和销售部都愿意。避免小散户来卖散了，不如把面积做大些，自然就把他们关在外面了。

    商铺好坏搭着卖

    “这个小面积我们不零卖，需要和这个大面积一起卖。”茂业中心的置业顾问告诉记者。记者一看，100多平方米需要和300多平方米的一起。这种现象在写字楼市场是非常普遍的。

    “大家都觉得小面积的划算，要是都把小面积买了，大面积又卖给谁，不仅如此，现在公司把好位置和差一点的位置都是搭着卖的。”据记者了解，几乎所有的写字楼都偏好整层或者半层购买，这类客户一定在选房的时候有优先权。最好的位置一定是留给这类客户，所以对小散户来说，即使你去得勤，定得早，但是只要有整层客户出现，你就要靠边站。

    这种搭着卖的风潮也传到了商铺上。一楼搭二楼是最常见的了，而且开发商也很有说法，二楼也需要在一楼有一个出口嘛。但是在售卖的过程中，开发商还是采取了变相的“不开零”做法。都知道一楼比二楼的口岸价值好，这样的“不开零”实际上是好坏相搭。不过这样的做法也就抬高了投资的门槛。

记者在调查中发现，目前市场上，商铺的面积大都以50平方米为界，低于这个面积的大多因为建筑规划原因。而开发商却大多采用了“混搭”出售的做法，让商铺的实际投资面积往100平方米以上甚至更高的面积上靠。“现在的商铺投资基本上属于几百万以上客户的天下，小散户已经慢慢出局。”某商业投资中介告诉记者。

    市场逼退小散户

    投资者刘宇平告诉记者，现在的商铺面积越来越大，没有几百万不要谈投资商铺，对于我们这些手上只有几十百来万的投资者来说，市场的大门已经关闭了。而且现在去销售现场，开发商也很现实，只要有大客户看中了，我们这些小投资者只有选其他的。“之前看中了一个100多平方米写字楼，已经说好了，但是因为半路出现了一个半层购买的客户，结果开发商就不卖给我了。只能在其他选剩的楼层选，不能破坏整层和半层的整体性。对于我们小散户来说，太不公平了！但这就是现实。”

    逼退小散户的不仅仅是开发商，同样银行在对待小散户的问题也很让小散户们感到了市场的门槛。银行新一轮资金的收紧开始，对于小散户贷款，即使是在商业地产上的贷款都是非常困难的。首先，审查非常严格，其次周期非常缓慢，最近在利率上，商业地产按揭是1.1，如今抵押贷款的利率就开始随行就市了，最高甚至1.5。

    综上所述，在如今的市场一场以“不开零”为表象，对投资小散户的清洗正在拉开，但是对于这些手握了几十百来万资金的投资者来说，在限购住宅的形式下，市场又关闭了他们商业地产投资的大门，他们的资金又该去向何处？这将是留给市场的一个新命题。

    观点
    散户淡去，商业地产成为拉开贫富差距的工具

    望眼欲穿，成都的商业地产如同雨后春笋一般，红灯绿酒的背后是高额的转让费和租金，小面积铺面已然成为历史，100平方米—1000平方米的大面积商铺成为了市场的主角。买一个普通商铺如今需要300—500万元。

    如今，随着住宅地产价值不断被挖掘、挖空，其盈利空间越来越狭小，各大开发商齐刷刷地将目光投向盈利空间广，资金周转快，政策打压少的商业地产。各地商业地产不断重视、提及、并投资建设。以成都城南为例，随着政府南迁的消息传出，大量“高端”的商业地产项目在“瞬间”拔地而起。价格更是让中小企业、个体户望而却步，为消费者服务、提供便利的商铺如今却被大量世界级奢侈品牌、连锁超市、国际连锁快餐等占据着。

    当所有商业地产项目都给自己贴上了“高端”的标签，渐渐的，成都市内人气较旺的地方再也看不到中小企业的影子。老成都热闹的叫卖声被高昂激情的音乐代替，KFC等快餐替代了传统小吃给我们带来的乐趣。

    试问：如果所有商业地产为了高额利润给项目贴上“高端”的标签，那么中小企业该何去何从？如果没有中小企业的“低端”服务，如何体现真正意义上的“高端”？在大面积、高租金、高转让费的背景下，除了知名品牌外，还有什么产品能让苦苦挣扎的小老板挣到钱？又或许，这所有的一切都是因为背后黑手的炒作？

    我们找不到答案，连问题是否问对都无从知晓。唯一可以肯定的就是，很多中小企业将在新一轮的“国际化风暴”中被逐渐淘汰、遗忘、甚至消亡。贫富的差距将越来越大，其中不光只包含商业地产、甚至经济问题，更加严重的是社会问题，以及“中国自己的民营企业”生存问题。

    被国际金融大鳄们吞并？还是自食其力，开拓市场？这是一个新的问题。而商业地产开发商们，将从某种程度上成为帮凶。