上周(8月8日—8月14日)申城楼市出现了罕见的商住成交量倒挂的现象，一方面是住宅成交跌入冰点，另一方面商业地产的强势表现也引起了各方关注。而在今年商业地产走高的过程中，整体收购起到了重要作用，也代表了投资方对于商业地产未来走势的看好。

    成交前十中四个为整购

    数据显示，上周申城新建商品住宅成交面积仅10.1万平方米，而办公、商铺类商业地产的成交面积虽然环比也有所下降，但仍达到10.92万平方米，出现了罕见的商住成交倒挂的现象。

    虽然这种情况的出现更多是由于住宅成交跌入冰点所引起，但今年商业地产走高的现象也不容忽视。仅以今年上半年为例，本市商业地产成交面积为189万平方米，相比去年同期上涨6.2%；成交金额为398亿元，相比去年同期上涨40.1%，呈现量价齐升的态势。

    据记者了解，在商业地产的成交走高中，整体收购起到重要的作用。截至8月15日，在申城今年商业地产成交面积前十位的项目中，就有4个项目涉及整体收购，包括新天地长宁商业中心、嘉瑞国际广场、华丽家族汇景天地和上海环球金融中心。再加上一些未被披露的收购行为，整购在商业地产项目销售中的比例很高。

    而SOHO中国成为了这波整购风的最大推手，新天地长宁商业中心及嘉瑞国际广场均被其收购，前者的面积达到11.7万平方米，为今年最大的整购行为，涉及总金额高达32亿元，震动了整个上海滩。

    资方看好未来走势整购低价抄底

    21世纪不动产上海区域分析师罗寅申在接受新民网记者独家采访时表示，从目前市场上的整购行为来看，主要可以分为以低价打包购入，经包装后再高价散卖来赚取差价和通过自身持有或出租，以赚取租金和物业升值收益两类。“但无论是哪一类，都是看好商业地产未来走势的表现。”

    比如SOHO中国收购的两个项目就很有可能采取第一种模式来操作。“这两个项目的地段相对都不错，由于是整体收购价格也相对较低，未来存在转手的利润空间。”如嘉瑞国际广场的每平米成交均价仅42000多元，这与周边在售项目的普遍6万元/平方米以上的价格有不小的落差。“何况SOHO中国有丰富的这方面操作经验。”罗寅申分析。

    而环球金融中心虽然算不上整幢收购，但基本上整层进行出售，买家中包括汤臣、天平车险&国华人寿、新源控股等。最近一次是8月初宝钢集团旗下的华宝投资以8.66亿元的总价一口气买下了3层，成交单价约为8.3万元/平方米。罗寅申认为，这样的收购自用和出租的可能性就更大一些。

    除了这些被公开的高调整体收购外，不少收购的过程可能更低调，也不为人所知。上海中原工商铺部高级区域经理吴翔告诉记者，在这种收购中外资发挥着重要的作用，它们借此达到进入中国市场的目的。

    “一方面是人民币的不断升值，另一方面是商业地产本身的发展趋势，同时吸引了大量外资通过整购的形式来进入市场。”吴翔透露，特别从去年开始，住宅市场受到政策打压，而商业地产相对走热，这一趋势就越发明显。外资由此可以同时获得货币和物业的双重升值带来的利润。

    但对于越来越多的整购希望借转手获取差价的投资模式，他也表达了自己的担忧。虽然这样的方式“存在即合理”，但与过去长期持有来获得回报的方式不同，这样的操作存在很大的风险，同时也将原本住宅市场的泡沫带入了商业地产。