商业地产在宏观调控过程当中，应该说受到的影响是最小的，发展的环境也是最宽松的。因此，商业地产开发迎来一个前所未有的热潮，在这股热潮中，如何把握机会，买到最具潜力的商业物业，是每一位投资者关心的话题。记者在访谈中发现，来自各方的专家一致认为，二三线商业地产市场有非常大的发展潜力和发展空间。

    一个综合体需要覆盖多大的半径，需要多少常住人口的支撑，都有最低指标，达不到这个最低指标支撑的综合体，则很有可能陷入被套牢的境地。

    不少商业地产两三年后将现危机

    社会流动资金的增加，导致去年底开始的商业地产开发量快速递增。而最新的消息是，商业地产投资过热，上海已经限贷商业地产。其实，商业地产备受追捧的背后，是老百姓无奈的现状，因为这已经是当前相对而言最有效、最安全的投资渠道了。

    当前形势下，商业地产开发热潮席卷楼市，不仅保利、绿地等较少开发商业地产的大腕进军，连万科这样在过去从不涉及商业地产开发的大腕也参与竞争。表面看来，这是好事，但如果没有好的规划，则很容易陷入无序竞争。

    据了解，目前成都市报建的综合体就有70多个，南延线就有二三十个综合体。我们都很清楚，不可能每个地段都能够成为核心商业区。一个综合体需要覆盖多大的半径，需要多少常住人口的支撑，都有最低指标，达不到这个最低指标支撑的综合体，则很有可能陷入被套牢的境地。如今同质化竞争格局渐显，一些没有足够支撑的项目将会在未来的竞争中处于弱势。也许目前的商业地产市场看似一片繁荣，但两三年后将会有不少项目出现运营危机。

    消费者在投资的时候，建议选择开发商会自己持有一部分的商业地产，因为商业地产的价值是在后期运营中提升的，如果开发商自己持有一部分物业，那么买卖双方就能够形成利益共同体，将商业做好做活，在通胀严重的当前，百姓需要这样的产品保值增值。

    不管是住宅还是商业，其价格的上涨主要基于两方面的原因，一个是土地供应的限制，一个是中国人口红利，两方面因素的叠加，导致中国房价一路攀升。

    商业地产价格最终靠租金支撑

    近年来地产价格不断攀升，其中住宅价格的攀升速度又远快于商业地产，因为商业地产的价格是不可能永远涨下去，它最终得靠租金来支撑。不管是住宅还是商业，其价格的上涨主要基于两方面的原因，一个是土地供应的限制，一个是中国人口红利，两方面因素的叠加，导致中国房价一路攀升。

    其实目前的调控更多是针对住宅市场，商业受调控波动较小，商业更偏向于市场化的运作。而当前土地供应限制和人口红利格局不变的情况下，商业地产是一个极好的投资方向，从商业地产本身投资来说，人们消费支出的比例会越来越大，这个会反馈到对商业物业的需求上，因此从大趋势上，我对商业地产的前景是非常看好的。

    商业地产对运营、后期管理的要求非常高，因此百姓在投资商业地产的时候，对微观研究很重要，投资偏差对回报率的影响会非常大。要想回报好，核心就是看周边的区域人均消费能力强不强，看交通改善是否好，若有特定的运营品牌进入，也能提升商业物业的价值。