9月来临，长沙楼市迎来大考。

    以限贷、限购、加息、提高首付比例等为主的调控政策组合拳，在浇灭了一线城市楼市烈火的同时，也蔓延到了以长沙为代表的二三线城市，部分投资需求，从普宅市场撤离。

    CPI不断高企，通胀压力倍增，有着丰富投资经验的专家普遍认为，相比股票、基金、黄金等投资渠道，房地产仍以较高的投资收益率，被广大投资者青睐。

    在长沙楼市，这拨需求不可小觑，从此次投资节本报举办的两次看房活动来看，火爆的场面显示出了民众旺盛的投资需求。因此不难预见，9月、10月长沙的城市综合体、写字楼、商铺、滨江豪宅、新兴业态等物业或会有较好市场表现。

    那么，在房地产市场众多的投资产品中，怎样投资才能实现资产的保值增值？在市场调控常态化的背景下，如何规避投资风险？在长沙投资物业有怎样的前景，目前哪些区域最有投资潜力？

    本期，我们的投资论坛，邀请投资专家为广大投资市民支招，请投资型物业代表和大家分享长沙最具典型意味的产品类型。

    市场缺钱之时或是投资之机

    主持人：长沙的投资型产品，有什么样的特点，怎么看待目前的市场现状？

    张欣翼（专业投资人士）：投资时机往往是普通大众不看好市场的时候。还有一个什么时期呢？市场最缺资金的时候。现在的资金紧张过去十年都没有过，而且CPI高企，我感觉在未来6个月左右，现金出手最好。

    郭冠军（湖南建安房屋联动营销有限公司董事长）：从物业链条来说，下一步绝对是要轮到商铺的市场。然后还有一些创新型产品，如养老地产、工业地产等，实际上这些都离我们很近了，就相当于以前的小户型。

    罗伟才（易居中国·长沙易居投资顾问有限公司开发部总监）：开发商资金链紧张，必然会有快速回笼资金的要求，所以说我是感觉下半年房地产的产品，住宅也好，还是商铺也好，开发商的定价应该会越来越合理。从这些方面来讲，确实时机很好。

    罗奇（四维商城总经理）：投资要有诉求，所以我更关注投资后面的回报。你要讲置业，就是自己住，但是你讲投资的话，投资和回报要成正比的。怎么回报？回报点在哪里？回报速度是多少？这个要搞清楚。

    胡武辉（湖南中南投资置业有限公司策划部经理）：做商铺的话，其实就是两个字“安全”，投资客安全，经营客安全，这样你才有很好的收益。现在做商业要做特色型商业，第一个是商业规划要有独特性，针对性很强；还有一个就是，商管运营要具有特色，商铺才值得投资，商铺价值和回报才高。

    万鹏（兴威·帕克水岸营销副总经理）：长沙是不是还有价值洼地存在？我认为还是存在的，但这样的价值洼地是有其结构性特点的。商业体从最开始的考虑如何卖掉获得短期利益最大化，到现在可能更多的会考虑商业体如何通过运营，为消费者去挖掘价值。选择商业物业，更重要的是要考察商业物业的运营体，其实这才是商业物业将来是否产生回报的核心因素。

    张冰杰（诚功地产策划总监）：大家刚才谈论商业地产，既讲了投资物业的回报率，又做了增值分析。第一个可能容易控制一些，第二个可能有一些历史数据去比较。我认为，你有多少钱做多少事这是很关键的，有时候投资总价会限制很多人，而类似妙盛国际企业孵化港工业地产门槛相对较低，正处在方兴未艾的时期，市场潜力很大。

    龙攀（康乃馨国际老年生活示范城营销策划总监）：相比传统的商铺、写字楼，我反而觉得，像城市综合体、新兴业态会更好一些。新兴业态一定是稀缺的产品，像养老地产和工业地产就是代表。说得更具体一点，养老地产不单纯只是地产，更是一个新兴产业，也是国家大力扶持的现代服务业。

    王云（裕田·奥莱小镇策划经理）：投资要强调物业的稀缺性，奥特莱斯在国外发展得很好，在中国还正处在发展之中，在长沙更是少有。环球奥特莱斯的运营团队来自美国，因此在引进的品牌上会不一样，再加上裕田·奥莱小镇打造的是一个以别墅为主的城市综合体，所以它会带给长沙楼市一种理念的更新。

    新兴业态成投资新热点

    主持人：在长沙，应该现在出手还是晚一点出手，怎么投资？

    胡武辉：我会选择有品牌的、有一定运营能力的商铺和写字楼，比较看好这个。因为从商业需求和商贸交流来看，长沙特色商铺较少、写字楼水平相对较低，因此特色型商铺与高端写字楼需求会很大。

    张欣翼：长沙黄金地段的高品质城市综合体首批推出的产品，如果价格不是很高的话，可以考虑投资。如果要买普宅的话，河西的普宅会比较好，特别是选择两三年之前拿地的品质较好的住宅项目。现在买门面，我并不建议一定要买黄金地段的，可以适当关注新兴区域性价比较高的铺面。

    郭冠军：投资写字楼是最好的机会，一是长沙写字楼大多供不应求，二是前几年的写字楼硬件与配套都有待提高。如果有实力确实去买有独特价值的商业，最重要的是能够看懂操盘手，如果这种有品牌的、整个定位运营很好的商铺，其实是可以的，它的投资回报率肯定将来是最高的。

    罗伟才：商铺，写字楼，滨江豪宅，这几种都有投资价值，不能说哪一种高，我们并不是选择哪一种物业类型，应该是它本身具备的价值，也就是稀缺性，我所投资的这种物业，首先开发商做的东西在市场上是不是有竞争力。第二，这个地段是不是稀缺，相对同一类型的物业来讲是不是稀缺性。第三，后期的运营管理。

    万鹏：消费者的投资，是其资金实力、知识面和对未来的判断共同作用的结果，因此消费者没必要跟风，而是需要结合自身实际情况进行选择。从时机来看，现在这个市场对于大家来说不是一个很坏的市场，长沙房地产投资还远没有达到一个爆发的阶段，所以我认为现在的节点进行投资非常好。对于资金起点比较低的客户来说，可以考虑江景住宅、公园住宅等资源稀缺型物业。

    王云：目前这种形势下，长沙的房地产，我觉得还是有投资空间存在的。现在投资还是可以选择稀缺的新兴业态，裕田·奥莱小镇带来的商业投资的机遇，可能也跟工业地产一样，是稀缺的。项目共有约60万平方米的商业，但只有53套的临街商铺对外发售，总价不太高，投资门槛较低。

    张冰杰：从现实情况来看，投资工业地产比投资商业地产更可取，首先，工业地产有政府的扶持，其次总价相对较低，第三从数据分析来看增值性有保证，第四回报率比较稳定，比肩商铺。工业地产是不是可取，要看它的规划是否符合当地的发展。

    龙攀：投资要根据个人的经济实力，你有什么样的资金水平投资什么样的产品。大多数的老百姓手里有钱，他们想让财产保值增值，像养老地产这种产品门槛低，你可以自己住，也可以享受回报。现在中国已进入到老龄化的社会，长沙市约有100万的老年人口，需要一个集中居住的社区，实际上需求空间很大。