《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》日前正式出台：三年共投1000亿，建成10亿元以上的重点商业项目20个、城市综合体25个。“城市综合体”是近几年商业地产发展中最为热门的关键词和最主流的发展模式。由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。在《2010年中国城市综合体专业研究报告》中，地产专家和业内巨头们高呼 “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”在“城市综合体”大热的环境条件下，苏州本地城市综合体到底处于什么状态，尤其是在今年商业地产大热的背景下，苏州的城市综合体更具看点。

    什么才算是城市综合体

    城市综合体英文缩写为HOPSCA。是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。

    城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

    12大项目冲击苏州商业地产

    大热天，在家烧饭嫌麻烦，家住大观名园的郝先生和老婆，开着车，七八分钟就到了万达广场。底楼各种口味的菜色随便挑，吃饱了刚好把万千百货当成散步。差不多点时间，还能去家乐福买点生活起居用品。从地下停车场出来，郝先生指给老婆看，自己的同事在万达还买了写字楼，如今装修好都租出去了。郝先生小夫妻俩是万达广场的常客，他们觉得小区周围，有这样的综合商业项目，对他们来说是一大便利。

    让郝先生夫妻俩感觉便利的万达广场，基本上就属于城市综合体。目前苏州城市综合项目中，在租的项目仅有万达广场一家，仅占总体比例的9%；目前在售的项目共计有5个，主要集中在沧浪区和相城区，这一部分的城市综合体项目占总体比例37%；而待售的城市综合体目前有6个，主要集中在工业园区，这一部分占总体比例最大高达54%。

    据苏州搜房网商用频道统计，目前苏州市场上存在的多业态商业项目不少，但真正具备“城市综合体”素质的并不多。据统计，目前苏州市场上共有12个城市综合体项目，其中吴中区有中润•苏州中心和南苏州生活广场两个，总体量为52万㎡；工业园区有环球188、建屋紫金东方、九龙仓苏州国际金融中心、东方之门四个，总体量为114.3万㎡；相城区有合景峰汇国际、繁花中心、恒达•中环百汇广场三个，总体量为126.6万㎡；沧浪区有苏纶场、苏州世茂运河城两个，总体量为190万㎡；平江区仅有万达广场，体量为45万㎡。

    由销售状态可以看出，苏州城市综合体正处于蓄势待发阶段，现存建成的城市综合体项目远远低于在建待售项目。大量的城市综合体仍处于“孕育”状态中。城市综合体的发展态势喜人，将对苏州商业地产形成不可忽视的冲击力。

    苏州城市综合体才刚起步

    近日，苏州搜房网《大话地产》之“城市综合体峰会”。会上，与会嘉宾皆表示，城市综合体对于苏州商业地产发展的意义不可小觑。中润•苏州中心、恒达•中环百汇广场等竟将上市的城市综合体项目负责人表示，城市综合体不仅仅只是建筑集群，在空间形态上立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力和魅力。规划平衡、业态组合具备“唯一性”的城市综合体必将成为刺激消费、带动投资的发动机。

    与此同时，如何解决城市综合体在开发运营时遇到的一些主要瓶颈，如融资渠道缺乏，资金链紧张、缺乏成熟的配套环境、业态组合单一等现实问题，也是摆在商业地产开发商、投资经营者面前的重要课题。为此，在会上，拥有成功经验的城市综合体运营商、相关专家也就区域定位、业态规划、招商重点等各个方面进行了实战经验的介绍，并与其他开发商、专家进行了广泛的交流。

    城市综合体的“双刃剑”效应同样考验着众多投资者，会上各界业内专家针对城市综合体的投资优势与风险，就如何规避风险、选择最具保值升值的项目向投资者提出投资建议。苏州城市综合体体量庞大，物业类型丰富，将在未来的发展中既成为商家和住宅的引力核心，也将对普通商业地产项目形成强势竞争。未来苏州城市综合体走向何方，让人拭目以待。