自从宏观调控以来，商业地产便一路长红，“不限购、不限贷”更成为房产群发手机短信的关键词。而多位房产公司“大佬”也将关注焦点转向商业地产，期望完成由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅的转型。

    相比住宅，商业地产的最终价值需要靠运营来实现，一铺养三代，而养铺需10年，商业地产的市场不会有很多赢家，强者恒强。在商业地产一拥而上的背后，潜藏着较多风险。

    于是在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，银监会主席刘明康强调了商业地产抵押贷款的风险，提出银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。随后，上海银监局便宣布叫停个人消费贷款购买商业用房，更要求各商业银行必须在商业用房竣工验收、成为现房后，才能对买房人发放贷款。

    自此，“不限购、不限贷”在商业地产中已成为“过去时”。数据也显示，新政的实施严重打击了商业地产的成交，限贷之前上海商业地产8月日均成交约96套、1.48万平方米，限贷之后日均成交仅为73套、6437平方米。

    在我看来，商业地产是个异常残酷的行业。商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。

    在商业中，第一名跟第二名的利润率往往相差非常大，而在商业地产中，更是第一名吃肉，而三、四名连口汤都喝不上。

    当然，商业地产若一旦做成“第一名”，其利润潜力非常大。中国目前的商业地产市场，还有很大的发展潜力，此时考验的就是投资者的眼光。

    以上海、香港的商业地产为例，目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方呎65.1港元。而上海二季度上海甲级写字楼租金持续上升至每天每平方米人民币8.7元。以租金做判断的话，目前香港甲级写字楼的租金仍是上海的2.27倍。而以最高端的物业为例，前段时候，香港国际金融中心二期共五个高层单位以每月每平方呎160港元租出，成为自2008年全球金融危机爆发后全港最高呎租成交，而上海的国金中心每天每平方米租金为人民币10元，其租金更是相差近5倍。

    而从商铺的情况来看，目前上海主要商圈首层平均租金为人民币39.5元/平方米净面积/天，南京东路和南京西路的街铺租金为人民币60 元/平方米净面积/天。而香港铜锣湾一线店舖平均呎租约1260港元，全球排名维持第二位，其租金更是相差6倍多。

    若以香港为目标，以上海、北京为例，目前的一线写字楼、商铺，其租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势来看，其租金上涨还将维持相当长的一段时间。

    商业地产，是否hold住的关键还是在于需求和消费力。而对开发商来说，只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业，才是保持竞争力，从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。

    所以，大家不妨回想下恒隆地产有限公司董事长陈启宗的那句名言：“不想当老大，就不要做商业地产。”