第三轮调控背景下的房地产市场，成交低迷持续刚刚过去的“金九”成“铜九”，南京9月商品住宅成交同比去年下降五成；“银十”，各地楼市亦是开门不红，截至10月12日，南京库存商品住宅量居42000多套的高位，按照目前日均百套左右的认购速度，仅这些库存房源，足以销售14个月。

    “过去的10年，是住宅开发高速发展的10年，而这种高速正在切换。”招商地产商业地产中心总经理助理毛伟东接受记者专访时说，尽管如此，现阶段却会慎用促销手段。“因为调控目标从来没说去降价，而是抑制房价过快增长，涨幅在合理的范围之内。”

    招商地产之所以敢言不降价，除当前资金状况尚好外，更因为其已悄然进行战略转型，即在住宅之外，有商业地产的盈利支撑生存。而这一现象目前并非个别，仍以该企业为例，早在10余年前，就已进军五星级酒店、服务式公寓、研发厂房和城市商业综合体的开发。据称，即便住宅市场萎缩，这部分现金流也足以维持企业。从前年开始，他们更是加大了商业地产土地储备，目前在手的商业用地已达140万平方米，至年底则将达到200万平方米。

    其实，“招保万金”四大龙头企业中的另三家也没有闲着。保利、万科、金地等龙头房企公布2011年发展规划及行业展望均显示，谨慎扩张土地储备、转战商业地产，是其战略选择之一。

    金地此前坚持纯住宅开发，现在却提出了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的战略构想，向复合型房地产企业转型；做住宅起家的万科，虽然在商业地产方面并不愿对外界更多地“显山露水”，但暗中从去年开始，加大了商业地产开发资源的储备，在国内多个城市紧锣密鼓地推进商业地产项目，投资总额超200亿元，手笔不可谓不大；“十一”前夕来南京的万科总裁郁亮则对媒体表示，将加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，这既是无奈之举，也是战略需要。

    在房地产大佬加大力度进军商业地产的同时，其他大大小小的房企也正“挤道”商业地产领域希望能分得一杯羹，以对冲调控带来的业绩波动。

    而尤其不容忽视的是，当前不少地方政府为了能稳定土地收益，正转而更多地推出城市综合体用地等商业地块，让开发商提升资源获取的能力；同时，一些地方在商业网点规划上的不尽合理，如某二线城市竟规划要建设150个城市商业综合体，这些，都在助长商业地产“泡沫”的蕴积。

    “去年至今，宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动，带来各路资金纷纷涌入，使得二三线城市的商业地产泡沫正在形成。”郁亮对此不无担忧。

    毛伟东也看到了其中的风险。“商业地产对于资金的占用非常大，开发周期会比较长，绝不像住宅那样，从拿地、施工到入住只需要约2年；开发、设计也不像住宅那样容易复制；同时，商业地产如只租不售，资金的沉淀也非常大。另外，商业项目如能成功开业很容易，但真正运营得好，难度却很大，起码有5年的成长期。”

    在业内人士看来，商业地产一定程度上似乎更像一个花团锦簇的“雷区”。链家地产分析师张月表示，当前商业地产领域确已出现“一哄而上”的态势，但不少房企却是“被商业”，是被动、临时加入商业综合体的。“商业地产和住宅地产面对的消费人群不一样，因此在规划的时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估，由专业的商业地产运作团队来经营，不是每个商业地产都能活。”

    而这，不仅对开发商是考验，对地方政府也是一个考题。比如：如何避免商业地块大量出让的冲动，如何严把审批关、进行科学合理规划，如何在发展的重点区域内使商业网点布局更具前瞻性等。当然，对投资者而言，“谨慎入市”四个字同样适用。