小面积公寓式写字楼 黄金周冷市中的“一把火”

　　对于个人投资者来说，在限购、限贷的前提下，投资小面积的公寓式写字楼，似乎是一个本能的选择。

　　国庆黄金周期间，海珠区唯一在售的城市综合体项目——合生国际广场正式开盘，首推43-103平方米的酒店式公寓，均价25000元/平方米，总价100多万元起，大受投资客欢迎。据了解，开盘当天销售场面十分火爆，推出的300套单位已基本售罄。因总价不太高，周边商务氛围浓郁，不少买家一买多套，最多的一口气买下了8套，总价超过一千万元。此外，在写字楼供应量最集中的珠江新城，国庆的表现也非常抢眼。像越秀财富世纪广场、保利克洛维等均有新货上市，且成交情况不俗，买家大多是本地的投资客。

　　投资前景

　　近日出炉的《2011福布斯中国大陆最佳商业城市》榜单显示，广州已经连续两年位居最佳商业城市首位。可见当下，广州商业市场的商机已经得到外界的肯定。而如雨后春笋般出现的中高端公寓式写字楼，则大大地丰富了广州商业。

　　据高力国际最新发布的市场研究报告显示，三季度写字楼销售量价齐升，投资需求持续升温。根据房管局统计资料显示，2011年7-8月广州市写字楼成交量达197,600平方米，较上季度同期增长31.5%。甲级写字楼售价继续上升，本季度录得平均售价为每平方米人民币29,051元，较上季度上涨5.6％，较去年同期上涨19.5％。踏入四季度，像和丰大厦、合景睿峰、保利中达广场、天汇广场等项目均有中高端的产品面市，广州写字楼售价或将继续被拉高，均价有望破3万元/平方米。

　　投资写字楼风险  供过于求或形成泡沫

　　商业地产持续升温，其背后不仅存在着潜在的投资机会，同样存在着潜在的投资风险。从目前来看，住宅限购、资金过剩、消费增长、地方政府和开发企业合力推动是商业地产繁荣的主要推动力。但由于每个城市都有其固定的商业地产容积，大量资金流向商业地产，必然会产生商业地产泡沫。

　　但金穗集团和丰国际大厦总策划洪强华早前接受网易房产专访时表示，“广州在亚运会之后，城市知名度和经济发展都在快速提升，市场可以消化很大一部分写字楼。适度的提前建设，而不是等需求来了才建设，所以写字楼必须有一定的空置率，它要有发展的空间。此外，广州作为国际化的都市，写字楼有一定量的建设，对于提升城市的知名度和发展都有积极的作用。至于泡沫不泡沫，最终市场会调节，并合理地配置资源。”

　　未来停贷可能性较大

　　8月底，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求停止向商用期楼项目放贷，并禁止个人消费信贷用于购买商业用房。未来可能波及北京、深圳、广州等商业地产热点城市，直接影响下半年商用地产市场走向。

　　对此，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，“由于近两年广州市商业地产开发炙热，为有效规避风险，广州未来对商业地产停贷可能性亦较大，开发商将面临较大的资金压力，市场供应则会随之回落；另一方面此举也将给写字楼投资需求带来一定的消极影响。”

　　投资建议

　　“投资门槛不高，又能防通胀”几乎成了当下投资者购买小面积公寓式写字楼最充分的理据。然而，在产品同质化严重的情况下，投资者应该如何选择呢？

　　据合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌博士表示，“限购政策促使不少投资性资本流向商业地产，使得公寓式写字楼从去年开售在成交量、售价、租金都有所上升。因此投资的时候应从三个方面考虑：第一，项目所在地段的写字楼出租情况，空置率是否严重，是否带租约；第二，该产品的投资回报率，因为目前部分公寓式写字楼的价格已经虚高；最后，要充分考虑自身资金状况，若资金紧张却投资较大，未来就可能面临资金周转不灵的问题。”此外，他还补充表示“投资小面积的公寓式写字楼一定要注意地段，区域成熟度要高，交通便利才方便出租，产品能填补区域市场空缺的为佳，但项目竞争过于激烈的板块也不利于出租。”

　　而中原地产写字楼部总监刘伟伦则建议，“买家首先要清楚自己的预算，随着年底的到来，银根将进一步收紧，公寓式写字楼贷款难度加大，买家需要一次性付款的比例将增加，而购买之后未必会有即时的租金收入。其次，要选择成熟度高的商圈，像某些主要以居住、个体经营为主的板块，商业的成熟度并不高，市场承接力有限，不能吸引到企业及高端人才的进驻，最终导致空置率较高。最后，购买这种小面积的公寓式写字楼，最好选择定位清晰的产品，例如天河北、珠江新城一带，不少产品明确定位是作为写字楼还是商务公寓用途，就不会出现日后管理混乱的问题。”