从今年10月起，租赁合同更换新的合同文本，此次新出台的《上海市居住房屋租赁合同示范文本（2011版）》是时隔5年之后的又一最新示范文本。其最大亮点在于，房屋不得分割搭建后出租，以及必须去社区中心登记备案。此外，在这本合同中还有哪些变化要注意？

    变化一：租房必须登记备案

    新版租赁合同新增合同的备案登记。要求凡通过房地产经纪机构订立租赁合同的，应当由该经纪机构代为办理租赁合同登记备案。租赁当事人在签订合同时，应当要求该经纪机构和经纪人填写本合同附件中“经纪服务情况”的内容，并签字、盖章，以避免不必要的麻烦。

    如果租赁当事人一方不配合备案登记，致使另一方无法办理房屋租赁合同登记备案或变更、延续、注销手续的，其所造成的各类损失，均由未配合办理的一方承担。

    德佑地产认为，对于房地产经纪机构来说，今后在进行房屋租赁业务时要调整工作内容，不能忽视对出租房屋的查验以及完成租赁后对租赁合同进行登记备案。

    变化二：不续约合同变为不定期

    2011版还提出了新增续租内容，即出租人无论是解除租赁合同抑或合同期满不再出租，都需在合同约定期限内提前通知承租人，给予合理的宽限期限，承租人应按合同约定，向出租人支付该房屋相应的租金以及承担的其他费用。对于逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限改为不定期。

    21世纪不动产指出，该内容不同于前版本中合同期届满时需承租人提前提出续租要求，进一步保护了承租方的利益。另外，示范文本在多处违约金条款中，约定违约金的数额不再以百分比的形式出现，而是约定了一个固定的数额。

    变化三：偏向于保护承租人

    2011版合同中强调，承租人在租赁合同有效期内享有的优先购买权。无论是承租房屋的抵押还是出售，出租人都需在约定日内书面告知承租人，由承租人决定是否行使房屋的优先购买权。即使承租人放弃该优先购买权，后续房屋受让方仍需继续履行租赁合同的义务，同时转让前的实地看房也许仅承租人同意方能进行。这条约定与目前司法实践是一致的，这也是原来2006版示范文本所没有的。

    在合同中交付日期和租赁期限内容中，还新增出租人需在约定交付期前将房屋出租给承租人，如因故逾期，可按合同中约定的逾期违约金，按逾期天数赔付。在租金及支付方式内容中，也明确在租赁期限内，未经双方协商一致，出租人不得擅自调整租金标准。

    21世纪不动产认为，该内容明确了承租人在租赁合同期间或享有的权利，同时亦提升了其在租赁合同内的弱势地位。

    变化四：租房人均面积调整

    对租赁的居住房屋，新版合同也对居住条件和标准作了修改。比如约定居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米，这是依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款修改的，而在2006版中相应表述是“人均建筑面积低于6平方米或者人均使用面积低于4平方米”。

    德佑地产认为，该内容较此前版本更为细化，剑指当前市场普遍的“群租”现象。