同深圳一样,东莞也一直遭受传统经济发展方式活力不足,招商引资困难,土地总量不足等难题的困扰,所以,发展楼宇经济应成为东莞经济发展的一种现实选择。理性地说,东莞在经过数十年的发展之后,城市规模和经济转型升级的追求都为楼宇经济发展提供了支撑,东莞发展楼宇经济的潜力十分巨大。

    福田的经济奇迹并不是诞生在机器轰鸣、占地广阔的工厂里，其六成以上的税收来自于50栋“亿元楼”中。

    一、深圳福田区楼宇经济奇迹：税收“亿元楼”群立,地均生产总值为全市的4.9倍

    2010年，深圳福田区在78.66平方公里的土地上,实现GDP总量达1832.63亿元,实现税收515亿元,经济总量排在面积达400多平方公里的宝安和面积两倍于福田的南山区之后,但其税收总额却高居全市榜首,演绎出寸土寸金的传奇。

    公开的统计资料显示,福田区地均生产总值为23.3亿元/平方公里,是全市平均水平的4.9倍。福田的经济奇迹并不是诞生在机器轰鸣、占地广阔的工厂里,其六成以上的税收来自于50栋“亿元楼”中。其中,招商银行大厦2010年的纳税额高达64.96亿元,排名第二的星河发展中心纳税额为24.26亿元。2010年50栋“亿元楼”共实现税收311.46亿元,相当于全区税收515亿元的60.5%,占全市税收总额的12.5%,仅招商银行大厦一栋楼的税收额,就相当于辖区税收总额的12.6%。

    二、福田区发展楼宇经济的经验

    所谓楼宇经济,就是以商务楼功能性板块和区域性设施为主要载体,以开发出租楼宇引进各种企业,从而引进税源,带动区域经济发展为目的,以体现集约型高密度为特点的一种经济形态,主要表现为现代服务业,是近年来在我国城市经济发展中涌现出的一种新型经济形态。分析福田区楼宇经济的发展历程,可以很清楚地了解到楼宇经济发展的内在逻辑和经验。

    (一)福田区的楼宇经济是对传统经济的超越,是转型升级的结果,更是转型升级的成果。经过20多年的高速发展,福田原有的区位优势和劳动力比较优势逐渐被替代,渐渐发展成为其转型升级的制约瓶颈。土地有限、产业空间匮乏,一些高端项目被迫流向别处。福田区很明智地选择转型升级,将楼宇经济作为经济发展的重要抓手。通过退劣进优、腾笼换鸟,下决心放弃低端产业,引进更多高端产业,并更新城市功能的方式,为高端产业提供本土化服务,以优化产业空间存量来扩大产业发展的空间。

    福田区的楼宇经济,突出了“两高两集”的特点——紧扣产业形态和价值链的“高端”,稳稳地将企业决策、研发、营销和结算等高端环节留在福田,实现单位产业空间面积的产出最大化;楼宇经济有着高产出、高利润、高税收、高效益等“高效”特征。在楼宇经济中发展低能耗、高产出、集约型的总部经济、现代服务业、生态环保绿色产业以及战略性新兴产业,有利于实现产业成长,同时高端楼宇的“集聚”作用,也促使高端企业在高端楼宇中抱团发展,形成上下游特色产业链。

    (二)福田区的楼宇经济,推动了总部经济形式的地域固化,使之成为城市走出工业经济时代,步入服务经济时代吸引知识人才的吸金石。福田区的50栋“亿元楼”里,总部经济占有不少的份额,高端服务业特别是第三产业的比重非常之高。楼宇经济的发展,让福田形成了以金融业为主,批发和零售业、信息传输业、计算机服务和软件业、房地产业、租赁和商务服务业为辅的格局,智力密集、资金密集、服务密集型的服务经济特征非常明显。

    楼宇只是个载体和平台,他给城市带来的最宝贵的财富,却是一个全新社会结构。工作在这50栋“亿元楼”里的从业人员,学历高,素质好,知识视野宽,创新能力强,他们的到来,不仅使福田的社会管理面貌一新,而且也带来了福田知识经济的基础和可持续性发展的高级要素。

    (三)发展楼宇经济最能体现转变经济发展方式,提高经济运行质量的发展要求。只有发展楼宇经济,粗放型、低端化的产业发展才不会死灰复燃,资源节约型的发展方式才会被接受,引入更多的像总部经济和现代服务业等高端产业形态,是突破土地制约经济发展的现实选择,只有不断提高单位土地的产出,经济才可持续,城市才有发展空间,中产才得以发育,社会治理才能实现进步,人民才能幸福。

    三、东莞发展楼宇经济的潜力巨大

    同深圳一样,东莞也一直遭受传统经济发展方式活力不足,招商引资困难,土地总量不足等难题的困扰,所以,发展楼宇经济应成为东莞经济发展的一种现实选择。理性地说,东莞在经过数十年的发展之后,城市规模和经济转型升级的追求都为楼宇经济发展提供了支撑,东莞发展楼宇经济的潜力十分巨大。

    (一)东莞的成本优势和区位优势很适合港台企业作区域总部基地,而转型内销的企业也需要以东莞为基地作资源的本地化配置,这些都为东莞发展楼宇经济奠定了基础。台商大厦的建设从某种意见上讲,就是东莞发展楼宇经济潜力的一个印证。台商大厦不建在别处,而设在东莞,表明东莞于台商是有着非常重要的商业意义的,而且这种联系已经形成系统性的根植,不是说搬就可以搬的。东莞人口达822万,这样的城市规模显然对现代服务业有着相当大的需求渴望,数千家企业的转内销,其市场推广也需要以东莞为基地来组织。东莞相较于深圳和广州,有着比较成本优势,这会吸引相当一批企业到此来发展区域服务中心和呼叫中心等业务,特别是对劳动力成本和物业成本相对敏感的呼叫中心及云计算服务,都会选择成本较低的地方布局,显然,东莞楼宇经济已开始孕育,未来几年会进入高速发展的时期。

    (二)东莞的产业集群优势将推动楼宇经济的呼之欲出。东莞是全球众多产业的加工基地,东莞的配套是如此完善,以至于形成了结构性的依赖,在产业综合成本上升的情况下,加工环节有可能转出东莞,但其采购流、信息流及出口服务等都不得不依靠东莞。产业集聚创新的结果要求东莞为其提供更高层次的服务,而这种要求也会带来楼宇经济的大发展。

    (三)东莞市委、市政府大力推动总部经济发展,出台了众多优惠政策;东莞强心战略的实施都为东莞发展楼宇经济提供了支持。