住宅市场政策调控严厉 住房贷款收紧

　　上周日，万科松湖中心正式奠基，意味着东莞万科又一个商业地产项目正式开工，这是东莞万科继长安万科中心、万科大厦后的又一个商业地产项目。今年以来，住宅开发商们纷纷进驻商业地产，由开发住宅转向开发商业地产项目。

　　业内人士预测，住宅市场政策调控严厉，住房贷款收紧，商业地产受到了开发商和投资客的热捧，未来市场或现大逆转。

　　现象：商业地产成交一片红火

　　3月CPI创下32个月新高，通胀预期加剧，在楼市持续遭遇政策调控的背景下，商铺由于抗跌性强、回报率稳定的优点再次受到了投资客的青睐，这段时间以来，东莞商铺成交一片红火。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，前一周商铺成交量达到了5.35万平方米，合计353套，其中成交较多的项目主要有大朗毛织贸易中心，成交308套，占比87.25%，大朗碧桂园商铺成交占比5.95%。自从新“国八条”出台以来，东莞的商铺日渐升温，在住宅销售难度越来越大的情况下，不少发展商也有意加大商铺的销售，如利丰城市花园二期、菁英时代、江南第一城、丰泰·东海山庄、阳光海岸三期·晶岸、长安花园等等近两周都有商铺成交记录。另外，今年五一期间温州炒铺团的进驻，也让东莞的商铺着实火了一把。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据也显示，上周商铺签约面积约5701平方米，签约套数约78套，其中南城区财富广场签约39套，南城区盈锋商务中心签约16套和常平镇蔚蓝城邦签约11套等。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，商业地产红火是一个大趋势问题，住宅政策调控越来越紧，估计以后也很难放松，住宅投资热一过，投资资金自然就会转向商业。

　　开发商：热衷开发商业地产项目

　　与此同时，开发商也看好商业地产项目，不少住宅开发商加大了商业地产开发比重。如东莞万科在长安开建长安万科中心后，又将在城区建设万科大厦，在松山湖开发万科松湖中心。而在城区，联华国际则以“填补东莞高端购物中心”为口号，打造联华星河城。此外，还有消息称，万达地产在确定在长安打造万达商业中心后，还看好东莞东城，近期频频有动作。

　　近两年来，开发商热衷开发商业地产，从土地交易市场中也可以看出端倪。东莞瑞峰置业市场研究部数据显示，2009年东莞商业用地成交21万平方米，而2010年东莞商业用地成交高达73万平方米，在很多年都没有商业金融地块出让的镇区近两年都有商业用地成交，越来越多的开发商看好商业地产，开发商业地产项目。

　　东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林认为，众多开发商进军商业地产最直接的原因是近几年住宅市场受到国家严厉的宏观调控，尤其是几轮深入调控后，住宅市场面临前所未有的压力。相反，商业市场由于不在调控之列，商业地产的租金收入相对稳定，使得商业地产成为众多开发商转型的新的突破口。同时，中国经济在近十年都处于高速发展的阶段，催生城市建设热潮持续发展，从而给商业地产带来很多机会。

　　此外，刘金林表示，万达等大型商业地产商进入东莞，也将改变东莞的商业格局，其强大的实力和丰富的经验将会促使本土开发商对东莞的粗放式的商业地产重复开发模式进行思考，改变“镇镇都有商业街，街街都一样”的原始模式，同样也促进了东莞商业地产的发展。

　　分析：商铺存量减少 商业地产将现大逆转

　　东莞商业地产发展缓慢，有很长一段时间处于一个备受冷落的阶段，大量商铺因为没法出售出租而被空置，当住宅的价格节节攀升的同时，商铺价格还保留在一个相对的低位。几年时间过去，当原来商铺存量的消化在逐渐减少，供求关系趋向平衡，投资客由热衷于住宅投资转向商铺投资时，商业地产将出现大逆转。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，东莞商业地产是否能够迎来春天，这只是一个时机的问题。

　　他表示，从供应量看，过去一段时间东莞的商业供应量太大，导致租金低等问题出现，但是经过多年消化后，目前市场供求关系已经达到了平衡，这将为商业地产发展奠定很好的基础。

　　从价格方面看，商铺价格几年来都在低位徘徊，同期住宅上涨幅度却特别大。横向比较，东莞商业发展缓慢，也导致东莞的价格较低，后续商铺价格上涨空间潜力比较大。

　　此外，从投资者方面来看，在全国大趋势下，商业地产开始逆转，消费者由住宅转向商业地产的投资，为开发商进入商业地产有一个好的条件。

　　另外，从东莞城市建设来看，东莞今年开始整个经济复苏的势头以及东莞城市建设的投资力度在加大，特别是“三旧”改造之后也带来消费力的进一步集中，这些都为东莞商业发展提供了一个比较好的发展条件。此外，还有轻轨、高铁等逐步在东莞推进，也会带来外来人流的消费力。

　　车德锐认为，综合以上因素来讲，从今年开始东莞商业地产的春天已经到了。

　　预测：城区商业接近饱和 看好松山湖、虎门、长安

　　哪些区域的商业地产发展势头较好？业内人士分析，城区商业接近饱和，松山湖、虎门、长安等发达镇区商业地产发展势头看好。

　　车德锐介绍，城区商业地产发展已近饱和，空间不大，在过去这么多年当中，已经形成了好几个大规模的商业体，而且经营不是很好，加上大型超市不断地开设门店，已经让城区的商业市场饱和，消费力没有进一步扩容，城区的商业大部分处于饱和状态。

　　而松山湖、长安、虎门等发达镇区则具备了商业地产发展的更大空间，松山湖集中了许多大型企业，有足够的购买力和消费力，为商业地产发展提供空间，而长安、虎门等镇区则由于消费力购买力强，完全可以支撑起更多的商业体，而且消费力有扩容的空间，商铺供不应求，商业地产在这些区域也同样有很大的发展空间。