二、政策对商业地产价值的影响

    1．严厉的购房调控政策引导投资资金流向商业地产

    近两年来，房地产市场投资热情高涨，房价居高不下，为控制房价，2010年政府出台了严厉的调控政策，从4月17日的“新国十条”到9月30日的“新国五条”，再到限购、加息、叫停房贷、土地问责等，住宅市场被迫降温，观望气氛渐起，但如此严厉的调控政策却未对资金进入商业地产加以限制，因此令商业地产焕发出勃勃生机，不少投资者因住房限购而转向商业投资，商铺的成交价格一路攀升，例如近期深圳湾等地商铺的旺销就体现出资金流入商业地产的比例正在大幅增加，新一轮的淘金狂潮已经开始显现在商业地产的投资上。

    2．城市更新改造增加商业用地供应

    旧城改造已渐成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)正式实施，这是国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。深圳市政府对该市土地资源承载力进行的调查显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造“要”到的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新，其中功能改变类城市更新政策更是提供了旧工业区升级改造成商业用途的可能性，进一步提供了商业用地的可能供应量。

    3．规划影响片区商业地产地位

    深圳前海深港现代服务业合作区建设，已经上升为国家发展战略，正式写入2011年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。根据规划初稿，深圳前海1851万平方米总开发规模中，商务办公规模821万平方米、超级商业中心90万平方米、配套商服业180万平方米、住宅规模550万平方米、其他160万平方米。从规划方案看，住宅占总开发规模的29．7％，商业占总开发规模的 14．6％，商务办公占总开发规模的44．4％。城市发展中心西移，特别是前海规划清晰、超前，有巨大的想象空间。片区的规划、配套好，消费能力强，这是商业地产的发展最现实的市场基础。因此，大前海将成为深圳商业地产的重要一极。

    2010年6月1日，国务院就广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出批复，同意将深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗两区纳入特区范围，这标志着深圳城市一体化将加速发展，经济特区扩大到全市，将有利于促进特区外房地产市场的发展，促进特区外土地资源的合理布局与有效利用，提高住房供应规模和效率，它也将成为深圳商业市场的助推器，在它的影响下，宝安、龙岗两区商业将得到迅猛发展。

    三、深圳市商业地产的发展趋势

    深圳商业地产的经营成本比香港、上海、北京都低，但强劲的消费力促使深圳的品牌迅速成长，然后向其他区域辐射，整体的发展趋势向好。根据目前深圳商业地产发展现状以及内外经济环境、政策环境等的影响，笔者认为，深圳商业地产未来的发展方向如下所述。

    1．“产权式商铺”日渐势微，整体持有型物业大幅增加

    近两年大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生的营销形式，将会逐渐退出市场。原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，正在或已经触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。而以出租为主，长期整体经营的商铺，或是整体购买物业产权，再分配收益权的商铺，其投资价值会高于产权分租的商铺。因此，未来市场上整体持有的商业物业比例将会增加，基本上整体持有分为两类：一种是开发商自己持有，只租不售；另一种是大商家整体收购后统一经营。

    2．项目开发形态多元化

    总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合，开发形态日趋多元化。

    3．高端商业综合体成为主流

    随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体的(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(0ffice)、公园(Park)、购物中心(ShoppinS mail)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率综合体。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合钵内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高 36％，而节能收益则可以提升42％。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。作为目标成为国际中心城市的深圳，其未来规划的人口将达到3000万，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选择。

    4．社区商业成为热点

    社区商业物业是指以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积为社区及周边地区的物业，它与杜区住宅唇齿相依，其消费者群体主要为社区住户。各种迹象表明，规模适中、符合市民实际需要的社区商业，将成为新的开发热点，同时这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。

    5．休闲购物一体化

    据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，仅三成多的人是专为购物而来，目前已有商业项目在此方面进行了结台，比如深圳多家大型商场利用挑空中庭结合促销及展示活动，依靠娱乐与运动设施吸引新新人类的另类消费需求，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性即为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力，而由于体验与消费客流量的比例仍在不断提高，因此，在客流量充足的深圳，开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。可以预见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，这也是深圳商业地产未来的一个发展方向。

（杜康 王娅婕 蔡丽萍 深圳市国策房地产土地估价有限公司）