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写字楼:马好鞍好才是性价比好

2011/11/2 10:39:27 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:  2011年,房地产业住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人,把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士,直奔高端写字楼而去。   数据显示,郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家

  2011年,房地产业住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人,把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士,直奔高端写字楼而去。

  数据显示,郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家,一出手就是一整层。一整层,就是1600平方米。由此可见,郑州高端写字楼市场正风生水起。而好的产品,始终不缺识货的买家。

  短租方面,楷林国际的数据显示,最低每天每平方米在3.5元。租金的多少不是要害,关键是你即使出到7块或10块,没房可以租用。也就是说,好地段、好建筑品质、好客户群、好物业管理的高端写字楼,在郑州仍是稀缺产品。

  随着宏观调控的深入,房地产业赚快钱的机会越来越少,高端写字楼的投资优势就浮出水面了。投资高端写字楼到底有什么样的门道?为此,记者走访了相关实战、资深人士。

  马好鞍好:识货是投资的前提

  楷林置业的掌门人郑新桥先生,是郑州高端写字楼的开发实践者。在他看来,开发高端写字楼有学问,投资高端写字楼更有学问。“要想做一个高端写字楼的成功投资者,第一关,是要做个识货的。”郑新桥说,“而做为一个高端写字楼的开发商,用《水浒》中阮小七的话说,叫‘一腔势血,只卖与识货的’。”

  “这识货二字,很关键。双赢才是真赢,如果没有开发商的识货,业主和投资人就会明珠暗投;如果没有业主和投资者的识货,开发商的路,也就走到了尽头。”郑新桥说,“大面儿上说,评价高端写字楼的好坏,有两个系统:一是以建筑为核心的系统,二是以物业服务为核心的系统。”

  “对投资人来说,决策时,对这两个系统的考察,不可偏废。以建筑为核心的系统,是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说,一般的投资者,对客户群‘物以类聚,人以群分’的重要性,认知还不够。”

  “以物业服务为核心的系统,是高端写字楼的第二次价值,它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好,让专业的人做专业的事,既可以保证写字楼高品质的可持续性,又可以保证写字楼的低成本维护。”

  “除了总部办公,有相当部分的投资者,买写字楼并不是为了自己使用,而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售,高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是,许多这类的投资者,并没有充分重视到这一点。”

  “我们做房地产的,都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比?就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说,以建筑为核心的系统,是马;以物业服务为核心的系统,是鞍。马好,鞍好,就是性价比好。”郑新桥说,“马好鞍好,这些都与开发商达成了共识之后,那就是‘红粉送佳人,宝剑赠英雄’的完美了。”

  专业尺度:投资要心有所依

  “写字楼投资,也是有其内在逻辑的。但普通投资者,的确存在专业度不够的地方。”谈到如何投资高端写字楼市场时,黄福堂说,“随着中原经济区上升为国家战略,投资郑州的高端写字楼,的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机,也很恰当。”

  黄福堂是台湾鸿龙国际的董事长,在中原从事商业地产有近30年的实战经验。“有人认为写字楼,尤其是高端写字楼是一个小众市场,市场面很窄。猛一听,很有道理喔!”

  “其实不然,别看这20%的小众,其实正是他们,掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼,被某上市公司相中,你就做了它的房东。你的这笔买卖,就露峥嵘了:长期稳定的收益来了。”

  “又假设,你投资的写字楼,虽然够不着上市公司的面积要求,却是个与富人为邻的地儿,必有高成长性、寄生性公司来择富而居,你的这笔买卖,同样是极其成功的。”

  “那么,如何寻得这样的投资标的,就是最重要的了。”黄福堂说,“第一步,把视野放宽,做出投资对比性研究。以利于获得最佳的投资效果,放大资本的逐利能力。”

  “比如,我选两个投资标的城市,以短租逐利为第一目标。假设一个选郑州,一个选深圳。那就考察这两个城市的写字楼租、售比。我举数理来推导:假设在郑州,可依据(比如均价)的月租每平方米为50元,买入价为每平方米为4000元,那么,比值就是1:80。在深圳,可依据的月租为80元,买入价为10000万元,那么,比值为1:125。”

文章关键字:写字楼,写字楼投资,高端写字楼
来源:大河报 作者:  编辑:8044 返回顶部
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