根据莱坊商业地产调查报告显示，受租金快速增长、空置率持续走低的影响，三季度上海写字楼和零售商铺市场频现整层及整栋交易，2011年第三季度大宗商业地产成交总面积共达22.87万平方米，总金额同比增长88%至人民币78.16亿元，成交金额已连续三个季度超过人民币70亿元。事实上，不仅商业地产交易在全市所有项目类型中的比重不断加码，基金公司、开发商、自用企业、零售商组成“四大势力”正集体角力，已经成为本轮沪上大宗投资交易的特点。

    零售商成商用物业潜在买家

    在三季度沪上大宗投资交易中，香港新世界百货以约人民币14.6亿元的价格，通过股权收购的方式购买位于长寿路的调频壹商场最为引人注目，按照4.2万平方米的建筑面积粗略估算，成交均价为34762元/平方米。

    莱坊中国区董事孙俊安分析：“收购完成后，新世界百货将在上海地区拥有九家门店。我们预计未来两年内，零售商可能成为大宗商用物业的潜在买家之一。”

    事实上，近两年，外资零售企业如英特宜家、沃尔玛、乐购等逐渐放弃了沿用多年的租房经营策略，转而在中国购买土地自建商业项目。对此，高力国际华东及西南区董事总经理翁琳表示：“在租赁的方式下，零售公司不能享受到物业的升值。随着外资零售公司对中国市场日渐熟悉，团队在商业项目经营方面的经验逐渐增加之后，会更多地开始考虑自建项目，英特宜家宣布计划投资人民币40亿元在上海建设大型购物中心；乐购宣布至2015年将在中国总共建设50家乐都汇。”

    基金公司开始涉足开发领域

    综观大宗交易频现的年份，一般有两种情形导致，一是开发商的资金链紧张或急于回收资金，二是买卖双方对于市场前景出现不同预期，今年的情况也不例外，一些基金公司看好上海市场，为了追求更高的租金回报率，开始涉足开发领域。

    华瑞中国地产信托日前推出其在上海开发的“TheHQ虹桥城”,2013年竣工，扩建后形成26.4万平方米的高档写字楼和零售空间，是既有的“虹桥上海城”及与其相连的 88000平方米新的扩建项目的整合，达到能源与环境设计认证（LEED）的国际金质认证标准。据悉，项目将提供逾 10万平方米的优质零售商铺空间，以及 885个地下车位，该公司近期作品包括获奖项目香港的圆方（Elements）及新加坡的 IONOrchard，英国的领先零售商玛莎（Marks&Spencer）已经承诺将租赁此项目的 4000平方米以开设其旗舰店；办公空间方面，除现有的90000平方米的双子塔写字楼外，计划再兴建另一栋符合国际A级标准的写字楼。此前，华瑞已经在上海收购了中区广场、财瑞大厦、淮海商城等多个优质商业地产项目，在中国资产规模超过125亿元人民币。对此，华瑞中国地产信托的行政总裁理查·戴维表示：“现有商业地产项目的租金回报大概在6%，我们希望涉足开发领域后，能提高在中国投资的整体收益率，同时也会积极寻找合适的投资项目。”

    企业买家兼顾自用及投资

    在三季度，企业买家也开始发力，其主要目标是写字楼项目，不少买家兼顾自用与投资。宝钢集团及其下属公司分别购入了上海环球金融中心3个楼面和上海港国际客运中心的1幢办公楼，面积分别为10433平方米和21400平方米，购买单价分别为人民币83000元/平方米和人民币72000元/平方米。此前，昆山统一食品公司通过股权收购的方式以6.3亿元收购了长宁临空园区的“卡帝乐鳄鱼大厦”。

    业内人士分析，按照交易总价和建筑面积估算，宝钢资源收购的上海港国际客运中心商业配套项目1号楼的均价达到7.21万元/平方米，作为一宗整购交易而言，这样的单价已然不低，已经超过附近几个甲级写字楼的平均价格。据了解，目前，北外滩周边如中信广场和白金湾广场最近售出的写字楼成交均价皆为5万－6万元/平方米。

    而莱坊研究部的数据指出，预计四季度甲级写字楼新增供应中，约有50%面积为业主自用，另有50%的面积则供对外出租，企业自用比例相当高。

    商业地产开发商纷纷增持

    面对基金公司、自用企业、零售商的抢滩，中外商业地产开发也纷纷增持旗下商业地产项目，显示出其对市场前景的看好。

    本季度，SOHO中国以人民币18.9亿元的价格将浦东世纪大道的嘉瑞国际广场收入囊中，折合楼板价约人民币44,000元/平方米，这是近三年来SOHO中国在上海的第九个开发项目，SOHO中国已将此办公楼重命名为SOHO世纪大道。

    凯德商用以7亿8900万美元（9亿4970万新元），收购上海闵行凯德龙之梦及虹口凯德龙之梦，交易完成后，凯德商用与其联号公司将全资拥有这两个综合项目。

    对此，凯德商用总裁林明志表示：“这两项收购将巩固公司在上海的地位，并强化租赁实力，这两个大型购物中心所带来的额外租金收入将从现在至年底带来利润收益。我们对中国和上海的强劲经济基础始终感到乐观。随着这两个项目收购完成，我们在中国的物业总值将占凯德商用总物值的42%。”