截止11月3日，市区出让46宗经营性用地，共约1868亩，成交金额约为258亿元。截止目前来看，杭州土地市场推地数量呈上升趋势，但全年土地出让成交价格曲线，前低、中高、后低的形态已几成定局。

　　商业用地市场风光依旧

　　住宅用地市场相对清冷，商业用地市场风光依旧，且有适当升温。

　　相较于以往住宅用地占大头的行情，今年以来，杭州土地市场一大特点是商业用地与住宅用地量平分秋色，且商业用地行情好于住宅市场；相较于以往市场行情较好的年份，今年商业用地市场风光依然，且有适当升温。

　　据统计，截止目前，市区共出让18宗、950亩宅地（其中3宗为住宅、商业办公混合用地，计入宅地），非住宅用地28宗、918亩。其中住宅用地皆在5月份以后，杭州市出台保障房配建政策后推出，市场竞争并不激烈，特别是7月份以来，不少地块无书面竞价，只在起价基础上加价一百万元成交。

　　相较于住宅市场的清冷，商业用地市场升温则较为明显。4月14日，位于江干区天城单元、东站枢纽黄金地段的杭政储出[2011]9号地块尽管只有8.2亩，但吸引了20多家开发企业报名参与竞买，经过29轮书面竞价，最终由浙江中铁房地产集团有限公司以3.07亿元拿下，溢价率达175%，创今年以来出让地块溢价率之最。10月14日，位于拱墅区米市巷单元的杭政储出[2011]36号地块，一宗只有9.8亩的商业用地，由于地段极好，规模袖珍，对资金总量相对要求不大，吸引了多家开发企业报名参与竞买，经过15轮书面竞价，由杭州苏宁电器有限公司以4.32亿元竞得，楼面单价达20567元/平方米，尽管溢价率只有约8.7%，但成交楼面单价创今年以来出让地块之最；10月31日，位于武林广场的43号商业金融业用地，以26.8185亿出让，创今年以来成交总价之最。

　　国企成土地市场主力

　　以往活跃于杭州土地市场的本土民企，今年引领市场的风骚不再；国企与境外企业成市场主力。

　　值得注意的是，国企不仅拿地量凶猛，拿地价格也相当豪气。创今年以来溢价率之最的9号地块竞得者，浙江中铁即为国字号企业。另外，今年以来多宗成交总价较高的地块皆为国字号企业拿下：杭州地铁置业有限公司以26.8185亿拿下43号地块（武林广场04号地块）33.8亩商业金融用地；11月3日，同样是国企背景的中维地产股份有限公司则以23亿余元囊括了西湖区之江板块的218亩土地，其中中维地产股份有限公司拿下的45、46号宅地仅其一家报名竞价，最后在起价基础上加价一百万元拿下，但两宗住宅用地总价皆超10亿元，国企拿地豪气与众多目前千方百计“储粮过冬”的民企形成强烈对比。另外，今年以来国字号企业拿的12宗土地中，有8宗为非住宅用地，用途为商业、金融业用地。

　　此外，境外企业今年在杭州土地市场表现也相当抢眼。8月16日，新加坡番尼西瓦私人有限公司以11.1398亿元拿下位于拱墅区的27号宅地（和睦A-26地块)，总面积48.1亩，楼面单价为13906元/平方米。另外，同样为境外公司，在杭拿地的还有澳门万城置业投资有限公司拿下位于下沙的14号地块，利枫有限公司拿下38号地块，华润万家（香港）有限公司拿下40号地块等。

　　据粗略统计，今年以来，超过14宗土地为国字号背景企业拿下（包括两宗中石化杭州分公司拿下的共计9亩多加油站地块），面积约为474亩，成交总金额约104亿；境外企业拿地也相当给力，共计5宗，面积约为295亩，成交总金额约为29亿。截止目前，两类企业拿地面积达769亩，成交总金额约133亿，分别占成交量的41.2%和51.6%。

　　未来宜持谨慎态度伺机拿地

　　未来土地市场的走势，是大多数参与房地产开发企业与市民关注内容之一。与楼市未来走势一样，杭州土地市场走势与国家经济结构调整、房地产宏观调控政策、金融政策及地方房地产调控政策等多种因素高度关连。

　　近年来，国家一直提要加大力度调整经济结构，改变经济发展方式，而改变地方政府的土地财政，特别是发达区域对土地财政的依赖程度，更是国家调整经济结构的重点内容之一。而在这一经济发展价值的主导之下，房地产宏观调控政策方向也很明确，国务院放话要坚持调控直至看到明显成效，相关的限购与贷款政策即是基于此价值下的行为。个人对于调控取得明显成效的理解是，房地产价格有较为明显的下降，企业与个人在房地产方面的投资回报率要调控下来。而且，近来，国家层面消息频传，接下来，房地产税收改革将替代目前房地产调控权宜之策的房地产限购，以此逐步缩小民怨最集中、也最为表象的贫富分化。随着中央对地方政绩考察指挥棒指向的变化，地方政府对于土地财政的动力也将减弱，即便地方政府有不舍，也只能在无可奈何花落去中贯彻落实中央政策，另觅他途增加财政收入。比如房地产税就能给予地方政府一定程度的补充。作为一种国家税收，房地产税相对具有恒定与长期性，那么其对于楼市的调节作用也就是长期持续的，以往基于调控政策具有不确定及周期性的投机心理而形成的楼市购买需求也会得到消除。

　　另一方面，相对于长三角发达区域的地级市、县等三四线城市以及中西部二三线城市，长三角等发达区域的一、二线城市化率空间相对较小，从而导致未来这些城市对于房产品的居住与投资需求与过去相比会有较大的回落。

　　不论从国家政策调控方向与城市本身的需求空间来看，杭州的房地产投资的黄金十年已然过去，楼市集体高回报率、集体狂欢的时间基本结束。但从短期来看，自调控以来，特别是今年以来，房地产市场受调控影响，土地成交量特别是商品住宅成交量大幅缩减，这导致未来两至三年内商品住宅，特别是区别于两年后上市的大量保障房的改善型住宅供应还是偏少（从这个角度看，限购政策取消，改善型商品住宅比普通商品住宅具有较大的比较优势），在限购政策调控下的清冷土地市场中寻觅机会，掌握节奏，伺机拿地做一些高品质的改善型住宅也不失为一种选择；另外如杭州这样的发达区域城市，在城市容量与经济发展达到一定程度，商业服务的需求必将有一个较大的突破，而受清冷的土地市场整体氛围影响，商业用地竞争相对也较为平和，误伤了一些好的商业地块，有资金的企业不妨关注一下立足于区域商业服务的优质商业用地。