政策调控下，资金从住宅市场向商业地产转移似乎早在预料之中，商业地产的销售数据也在不断攀升。数据显示，仅2010年一年，北京、上海、香港三地的商业地产资本价值就增长了7%至12%。进入2011年，商业地产成交均价和租金上扬的情况更加明显。以北京为例，上半年商业地产交易十分活跃，总体出现量价齐升的态势。据易城中国发布的一季度写字楼报告显示，北京甲级写字楼租金每平米达273.5元，已经超过了2008年金融危机前的最高值，与去年第一季度比较，租金增长率均超过10%。写字楼的售价也在攀升，北京甲级写字楼平均售价环比涨幅均超过5%，达到每平米25321元，报告显示，写字楼售价还将继续上涨。

    写字楼市场卖家坐庄

　　正如业内人士所说，商品房住宅不稳定，却成为商业地产的机遇。写字楼作为商业地产的一种形式，近几个月来租金不断上涨，佐证了业内投资人士的战略眼光。近日第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅说道：“从去年第四季度末开始，北京甲级写字楼市场就已经呈现租金上升的趋势。这就意味着市场开始转变，而继2008年到2010年供应集中年份之后，2011年写字楼放量减少，供不应求是写字楼市场向卖方市场转变的根本原因。”

　　一位业内投资人士表示：“近日在京举办的京南财富高端沙龙上，绿地云中心写字楼的揭幕，成为大兴区域、乃至京南唯一准甲级写字楼，其市场前景被广为看好，而该区域项目价格还未明显上涨，云中心目前均价为每平米21000元，将有可能成为京南的商业地产的价值洼地。”

　　商圈接力棒：大兴接棒！

　　早在2009年，北京市宣布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，即规划带动规模为2900亿投资的城南发展计划，在大兴投资建设交通设施、生态、能源等30个项目。为大兴带来了前所未有的发展机遇和动力。大兴区确立了“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的发展格局。

　　大兴区是距北京中心最近的卫星城，京南作为未来首都经济圈的核心区域，自开发以来就备受关注，地铁4号线、7号线、9号线等多条城市交通轨道的相继贯通，沟通多地域多产业区块，以及多种配套设施日益健全，构筑起了商业圈建设的核心基础。

　　观察京城写字楼的发展史，不难发现，京城写字楼市场通常以商圈为依托发展开来，商圈的演变即代表写字楼市场的发展进程。北京城市规划的“东扩南移”为大兴区域的发展带来势不可挡的机遇，而随着产业外移，京城商务圈的演变从原本国贸CBD横向贯穿长安街，到中关村纵深直入京南大兴区域。随着京南地区作为北京十二五规划中，城市建设的重中之重，作为现金政府扶持的重点大兴商圈，如何接捧金融街、燕莎商圈，成为北京“东西核心商务带”上最具活力的核心商务区，一时间成为京城投资客们关注的重点。

　　蔡鸿岩所言：“随本区域内交通及城市配套设施建设的全方位升级，一个跨区域、跨地域的新型城市中心正在形成。”而作为未来大兴区商圈核心区域内不仅拥有小白羊、京客隆等超市和便利店，更吸引了物美综合超市、华堂商场等商业中心的进驻。

　　首都第二机场落户大兴，定位为综合性超大型国际枢纽机场。意味着在落地北京的全部国际旅客中，有40%都将通过首都第二机场经由大兴进入市区，这使大兴跃升为北京的“新国门”。该项目总投资至少要1000亿元人民币，成为近年北京市拉动“南城开发计划”最重大项目之一。

　　业内权威人士表示，新机场的竣工，将带来大批商务人士入驻，彼时该地块将面临如国贸CBD般的发展态势，政府的政策扶持也将加大促进各知名房企的入驻，未来几年内，此地将再次成为资金鏖战的战场，地价将面临攀升态势。市场“热钱”必将流向此处价值洼地。

　　房地产界知名人士陈志认为：“在这样大规模的城市新中心建设过程中，商业核心区域的构筑不仅是区域内配套建设的内在要求，更是大的市场环境需求下的商业价值与商业利益集合的产物。”

　　地处四号线上的核心商圈“绿地中央广场”所打造的大兴区域内，配套最完善的核心商务办公区“云中心”已正式挂牌推出。作为该区域的核心商务配套，“云中心”不仅背靠绿地中央广场强大的商业配套资源，更与周边多区域的产业工业园区及商业园区、居住园区形成全方位的资源互补，形成全产业链，全配套的高端商务区块。

　　而所谓的“全产业链的城市综合体”，就是将把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波将之看作是“从开发商向商业地产全程营运商转变，一种新身份的塑造”。“这种‘自给自足’的发展产业链模式，很适用于当前的中国市场，因此会是很多转型商业地产企业的选择，而且目前都在有意识的为全产业链发展做准备。”

　　经济辐射：前店后厂模式成区域特色

　　《大兴区十二五规划纲要》指出充分发挥新区的高端产业引领作用，构建“高端科研-高端项目-高端产业链-高端产业集群-高端产业基地”的功能链条，带动京津冀区域实现“梯次互动、高度协调”发展。全产业链的辐射，将成为该区域发展的独特优势。

　　作为北京城南商圈，大兴商圈的经济辐射作用将直接影响环渤海经济圈的发展和壮大。未来将更多地承载国家重大项目、承担首都重要功能、承接中心城人口和功能转移、辐射并带动京津冀区域发展、逐步成长为具有国际影响力的战略增长极。环渤海经济圈届时将成为继珠三角、长三角之后，承载中国经济增长的全新引擎。以北京为核心，以天津、河北为两翼，环渤海战略格局将致力打造中国经济第三极。

　　伴随该区域经济蓬勃发展，资金的加速流通，商圈内部的资源优化配置，将吸引更多商机的入驻，“前店后厂”的商业模式将会成为该区域的一个特色。在市区设店为加大业务往来和承接，在厂房便宜的区域如廊坊等一带设厂将会降低制造成本。而该区域的便捷的交通设施也为这种态势提供了先天条件。

　　“前店后厂”向周边地区辐射的资金流、信息流、技术流、人才流和物流等，所释放的巨大能量，对推动环渤海区域经济一体化和区域经济联动发展具有重大作用。据悉，目前政府有意把跨国公司和国内大集团企业作为“前店后厂”式引资的主要对象，重视以内引外；紧紧抓住大兴商圈加速京津冀区域经济一体化的重大功能性项目，对国内外招商引资，壮大“前店后厂”规模，而目前大兴商圈正处于密切筹措之中。

　　按照大兴区的规划，到2020年，大兴区将建设完善三级商圈。其中，第一级是5分钟即可到达的社区便利终端；第二级是10分钟可达的社区现代生活广场；第三级是新城中心商业街。而目前大兴商圈的发展似乎为该区域的后续发展开了个好头。