受到调控影响，住宅市场影响严重，商业地产从去年开始迅速火热，不少开发商开始从事商铺写字楼的开发，市场成交也一度达到顶峰。而自今年第三轮调控开始，商业地产掀起的一股热潮已经在慢慢冷却，未来商业地产的市场形势也不容乐观，目前随着楼市调控深入，购房者陷入深度观望，市场投资性也大大减弱，商铺也难独善其身。

    商业地产供应大涨 未来或现供给过剩

    11月22日，记者采访发现，目前全市商铺存量达到了16578套，处于历史最高位，按照目前的销售速度来看，商业地产目前存量至少也需要3年左右的时间才能完全消化。一些小区交房一年多了，商铺还空着。而即使是大鳄楼盘，商铺也难销售。两年来，商铺价格已经炒到了高位，李沧区商铺都过了4万元/平方米，但成交非常困难。新小区商铺租金太高，空置现象严重。

    交房一年多，商铺全空着

    南京路附近的都市118楼盘去年就交房了，一楼的商业网点早先曾有一家开发商过来租赁当临时售楼处，但好景不长，几个月后就人去楼空了。之后，该网点便一直空着，还打着广告，进行招租。

    无独有偶，崂山区麦岛家园周边的商铺也是一片空。11月22日上午，记者来到麦岛家园周边。该区域房子去年就交房了，部分房源还是海景房，位置非常好。然而让人意外的是，虽然周边交通配套很完善，但一楼、二楼的商业网点却全空着。沿路走过去，一家开业的商铺也没有。

    记者查询发现，很多小区的商铺还处于招租状态。“竹韵山色正门网点140平方米月租6000元”、“金领尚街，460平方米，月租38000元”、“崂山东城国际，网点出租，600平方米，月租金5万”……

    新建小区为了把商铺租出去更是拿出了优惠策略。商铺出租交一年免半年，面积16平方米，月租1200元；福州北路139号，面积20平方米，月租1600元。“我们小区很多商铺还空着，入住率太低，去年交房，现在还是人很少。投资客买了商铺对外出租，没有人气，谁敢接手啊。”家住福州北路的居民赵先生说道。

    黄金地段商铺价格炒到顶

    市北延吉路附近一套在建商铺单价52669元/平方米；天后宫栈桥沿海地铁口规划商场，负一层面积40平方米，价格130万元；城阳平阳路商业网点一楼面积200平方米，价格180万元；四方区杭州路商业网点单价1.8万元/平方米；开发区井冈山路商业网点面积144平方米，价格720万元；海逸景园商业网点面积242平方米，总价535万元……

    商铺的价格从2008年开始，不同区域内出现了疯涨现象。2009年的时候，开发区黄金地段商铺价格大约是7000元/平方米，去年涨到了1万多元，现在普遍到了2万元/平方米。

    “当时投资商铺的都是稳赚的。一楼、二楼建住宅本来就卖不上价格，商铺就不一样了，对投资客的吸引力更大，尤其是郊区，价格低，潜力大。市南、市北已经被炒过头了。但现在郊区价格也涨上来了。”

    崂山区一家投资公司的总经理张立清向记者介绍说，“今年不限购是有政策，但是贷款压力很大，首付款比例提高，利率也提高了。形势并不好，商业地产今年形势也很差。”

    李沧商铺过4万，有价无市

    上周末，李沧区金水路附近一家大鳄楼盘开盘，位置比较偏，住宅起价不足7000元/平方米，还是精装修。然而推出的商业房源价格却到了2万元/平方米。

    前不久，李村公园附近一家楼盘住宅房源销售完毕的情况下，推出特价商铺，进行优惠活动，但价格很高。去年年底，李沧区某大鳄楼盘住宅便销售完了，然而商业房源却还有很多在手里。经过近一年的消化，目前仍然还有30多套房源。11月22日，记者采访了解到，该楼盘商铺价格达到了4万元/平方米，单套价格是400多万元。另外，李沧万达广场的销售进度也很一般，并没有出现火爆的场面。

    根据某商业地产龙头企业的半年报，上半年来自商业地产的销售额仅为3.2亿元，而去年全年公司的商业地产销售额总额达到25亿元。

    成交量方面，今年以来，全市商铺才成交了6451套。城阳区成交量最高，为1999套；市南区成交量为220套；市北区成交了242套；李沧区成交量为405套；崂山区成交量为53套；开发区成交量为351套。五县市方面，胶南市成交了1118套。

    税费太高，中介难成交

    近日，科威国际不动产来了一笔大生意，一套商铺转手，总价500多万元。价格都谈拢了，等过户咨询时傻眼了，税费太高，本来核算是60万元的税，结果加上差额25.5%的营业税，税费竟然超过100万元，买家犹豫了。“个人所得税、营业税加在一起要收取差价的25.5%。商铺买的时候非常便宜，涨幅很大。差额的25.5%快100万呢，需要双方协调。”该中介总经理孙杰告诉记者，“以后商铺还要交土地增值税，压力就更大了。”

    记者了解到，根据《青岛市地税局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》，自10月24日起，对本市个人转让除住房以外的存量房产，以及单位转让各类存量房地产，均需按要求申报缴纳土地增值税。个人出租非住宅的，应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%；月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率18.65%或18.7%。将商铺用于出租，不光要交登记费办理租赁证，而且要交房产税。