上海永庆房屋研展部统计，11月上海市二手住宅成交连续第4个月下降，6235套的水平环比10月下降12.5%，创下17个月以来成交量新低。接连两个月，以买卖二手房为主的房产中介集体投奔高佣金的一手房代销业务，导致原本就交易冷清的二手房直降谷底。

    不降价 打击信心

    二手住宅成交量在年末愈加低迷，成交量水平和2008年程度相当。上海永庆房屋总经理陈史翎认为，这是一手住宅年末销售压力增加，尤其是外环外降价促销新盘增加有关，很大程度上吸引、分流了同地区二手房市场的购买需求，更重要的是二手房不降价阻挡了购房者，也打击了中介的卖房信心。

    “现在的购房者，连愿意出来看房的也越来越少。”在零陵路某中介门店经营多年的许小姐说，不管什么房子，购房者还没看过跑上来就问降价没，降了多少。如果挂牌价没有降到心理价位，根本不愿光顾二手房。有的看过后甚至价格也不还就走人。汉宇地产宝山顾村分行接待一位持有多套房产的客户，本想出售几套，然后在市区换购一套新房，看到价格不合理转售为租。

    二手房市场已经呈现出明显的买卖、租赁此消彼长的态势，二手房成交量成为坚挺价格的牺牲品。

    贷款难 交易受挫

    银根紧使得银行贷款额度在临近年底时更加紧张，银行近期逐渐提高二手房贷款门槛：不但大部分银行的首购房贷款利率上浮5%到10%，甚至个别银行已经暂停受理二手房贷款，或是暂停受理60平方米以下二手房贷款申请。由于刚性需求在现阶段的购房市场是绝对主力，这部分需求购房的特点之一是对贷款的依赖度高。提高贷款门槛实际上是在削弱刚性需求的购买力。业内人士判断，2011年二手房成交量低迷已成定局。

    佣金少 短暂离场

    一手房肯降价，开发商愿意给高佣金，于是“抱团”促销模式成了开发商和地产中介的自救行为，这种营销模式到今年10月、11月开始大规模实施。这几个月以来，二手房销售量持续走低，这就迫使中介公司寻找到新的盈利模式；而对于近期的一手房市场，不少中小开发商基本“颗粒无收”，这就给了双方一个合作的契机。

    目前不少中介门店九成业务员转卖一手房，仅留一成留守二手房业务。但业内人士认为，这种销售策略的调整会随着市场行情的变化而转变。随着一手房降价战消停，这种合作关系会随之结束。尤其是年底，有些分销楼盘的开发商本身资金情况不太理想，往往拖欠佣金，让同样亟需资金的中介公司陷入 “远水解不了近渴”的窘境。因此，中介公司回归二手房也成为必然。