新开工加速增长 未来供应处高位

　　2011年，全国写字楼竣工面积将达到2595万平方米，同比增长48.4%。按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年。根据统计规律，我们认为正常情况下，写字楼年度的竣工面积应该为其三年前写字楼新开工面积的90%-100%，我们以95%为平均值。根据2009-2011年全国写字楼的新开工面积计算，预计2012年、2013年、2014年的写字楼竣工面积将分别达到2673、3494、5216万平方米，环比分别增长3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年，全国写字楼竣工面积将持续处于高位，未来消化能力堪忧。

　　发达城市供应占半 二线城市后来居上

　　2011年1-9月，国内12个发达城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京、天津、武汉、苏州、青岛)写字楼施工面积6218.56万平方米，占全国写字楼施工面积14559.72万平方米的42.71%，其中北京、上海、广州、深圳这四个一线发达城市写字楼的施工面积占全部12个发达城市的比例接近一半，发达城市依然是写字楼开发的主战场。但是从增长速度来看，8个二线城市和其他城市施工面积的增长速度远远高于一线城市。

　　土地供应增加 占比快速攀升

　　一方面，住宅用地出让困难，另一方面，商办市场买卖火热，地方政府顺势而为的出让了大量的商办用地。2011年1-11月，中原监测的13个重点城市商办用地出让金及占比均出现大幅增加。其中土地出让金同比增长63%，占比从2010年的17%上升到31%。

　　新兴商务区崛起 二线CBD后来居上

　　随着原有核心商务区的建设高峰逐步完成，新的商务区成为地方政府拉动经济的新手段。我们看到，中原监测的全国8个主要城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京)的写字楼市场均出现了新兴的商务区。其中北京的新兴商务区有丰台总部基地、丽泽金融商务区等；上海的新兴商务区有长风、外滩、滨江、虹桥枢纽商务区等；广州、深圳也分别有琶洲和后海商务区规划。与一线城市相比，成都、杭州、重庆、南京目前写字楼的建设密集区为新规划的中央商务区，即CBD。这四个CBD分别为成都天府新城CBD、杭州钱江新城CBD、重庆江北嘴CBD、南京河西CBD。

　　(四)短期强势依旧 长期分化加剧

　　虽然短期市场依然向好，但是未来市场风险逐步累积。未来市场主要存在以下三个风险，首先未来写字楼的供应将进入快速增长期；其次在国际经济形势不明、国内经济回落的影响下，未来对写字楼的需求将有所放缓；第三，目前的政策仍仅针对住宅市场，但是对写字楼的政策也有逐步收紧的趋势，未来政策如何变化也是决定写字楼市场走向的重要因素。

　　2012年上升可期 未来面临压力

　　短期来看，由于两个衡量市场健康情况的指标入住率和租金回报率依然比较合理，因此短期写字楼市场仍将保持稳定的上升。但是长期来看，一方面，2010年和2011年均出现了写字楼新开工面积的大幅增加，这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场；另一方面来看，写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关，在经济转型、金融危机阴云仍然持续的大背景下，经济和第三产业的增长速度无疑将出现一定程度的下滑，对写字楼的需求也将有所放缓。因此，未来中国主要城市的写字楼市场或将出现明显的调整压力。

　　一线城市增速放缓 二线城市面临调整目前来看，一线城市无论在租金走势还是空置率方面的表现均明显优于二线城市，但是由于一线城市经济增速有所放缓，对写字楼的需求也将有所减少。在供应没有明显减少的基础上，我们认为，未来几年，一线城市写字楼的租金涨势将明显放缓，空置率水平将在目前的基础上有所增长。对于二线城市而言，目前写字楼的空置率依然保持高位，写字楼租金增长缓慢，虽然未来经济上升动力较足，但是由于未来二线城市写字楼供应的“井喷”，我们认为，二线城市写字楼市场未来或将出现一定的调整。

　　CBD潜力巨大 渝宁市场向好

　　CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要标志，其中心价格往往远远高于CBD周边地区。以北京、上海、广州、深圳为例，其CBD国贸、小陆家嘴、珠江新城、福田中心的甲级写字楼租金比全市的甲级写字楼租金分别高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亚洲国家中的韩国首尔和印度新德里的CBD租金也明显高于全市的甲级写字楼平均租金，而目前二线城市新兴CBD的租金除重庆外，普遍低于全市平均水平，未来潜力巨大。从二线发达城市成都、杭州、重庆、南京CBD的现状和建设情况来看，短期内，我们看好南京河西CBD和重庆江北嘴CBD的前景；中期内，杭州钱江新城也将逐步走向上升通道。（中原地产）