商业地产是一个资本密集型产业，这就从根源上决定了它需要多元化、多角度的融资渠道。对自有资金的投入、银行的间接融资、股市、基金市场的直接融资……融资渠道都有高投入要求。外国开发商们有着完善的融资渠道，在国外，不动产投资并非高盈利，而是有着稳妥的回报率。在美国等发达资本主义国家，中小投资者用自己地方退休基金投资房地产，其原因就是不动产的投资能够获得稳定的回报率而不是赌博式的狂放升跌。2011年下半年掀起的美式基金公司、房地产开发公司的退走中国，就说明了中国市场与美国市场相比，还太稚嫩，尽管有着大量的机会吸引着外资的入驻，但仍然是能聚才而不能用才的遗憾收场。现状是，几乎所有的资本都看好中国经济，但也同时认为，中国市场用美国那一套来走完全走不通。在中国必须要有赌徒心态，而不是踏踏实实做事的心理。因为中国市场的实际情况是融资手段十分缺位，虽然我们有信托基金和信托计划，但没有将其丰富和完善。

    市场就像一只无形的手，牵引着开发商们的行动，由于融资渠道的极度不发达，中国的本土开发商们不能形成国外发达资本主义国家那样的成熟开发流程，渐渐地，也就形成了所谓的“中国特色”商业地产开发了。因此，我们不断看见万达这样的商业地产“龙头”在中国内地二、三线城市一马当先奋勇向前地跑马圈地，而这一切的实现其实展现了中国土地市场的无奈现状：当一个制度尚不完全的社会中迎来大批投资者的时候，开发商们只有去争取与地方政府土地折让，才能实现自身的迅速成长。尽管中国土地市场需要完善的空间还很大，但是中国土地市场的出让已经越来越熟悉怎么样把土地价值最大化。

    现在的二、三线城市，其商业地产发展水平与20年前的上海相当，普遍的商业模式还是百货大楼为主，真正因为成熟的消费市场转变而成的购物中心并不多见，倒是有不少强行大跃进直接跨越到大型城市综合体的案例。上海等城市代表了第一代的城市综合体发展方向。那么如今逐渐进入商业地产开发春天的二、三线城市是否会延续上海模式继续前行？答案并非如此。因为，就连上海自己，也不再像以前一样，而是采取新的方式。地方政府需要的是政绩，而建造一个新城比拆迁一个旧城所需的各种成本都要小很多。新区面临的问题是没有人气，缺少消费者，地方政府的目的是要提高新区地价，如何哄抬地价，这是开发商的任务了。开发商从地方政府那里以低廉的地价拿到土地的那一刻，就决定了这块地的土地状态将是以“地标性建筑”带动周边地价的模式了。

    特许金融分析师（CFA）、清华大学MBA，北京汉博投资顾问公司创始人，曾任汉博顾问执行董事、汉博研究院院长。

    多年商业地产实操经验，熟悉商业地产市场研究策划定位、财务分析以及投融资策略设计、招商运营、资本运作等方面的工作。他参与操作过全国超过20个大型商业地产项目，其中包括中粮西单大悦城项目、中粮朝北大悦城项目、重庆融科光控大融城项目、北京首地大峡谷商业项目等众多知名商业项目。