在北京市“史上最严”的楼市调控政策打压下，北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象，悄无声息中，另一块曾被忽略的地产投资洼地——商业地产，越来越抢尽市场风头。前十月，商业地产土地市场交易走强，高级写字楼成为北京商业地产市场上最紧俏的物业。

　　 商业用地交易走强

　　在北京今年各土地拍卖现场，商业用地的出让无疑是土地交易的“主角”。

　　据记者统计，在11月前8天供应的13宗土地中有9宗经营性用地。9宗经营性用地中，纯住宅用地仅有一宗，其他均为包含商业属性的地块。另外，自11月初推出的即将成交的20宗地块中商业属性的地块仍占据多数。

　　值得一提的是，和纯住宅用地多位于密云、延庆、怀柔和大兴等远郊区域相比，商业用地的地段优势较为突出，多集中在顺义南法信和丽泽商务区，其中，丽泽商务区位于三环内，交通条件毋庸赘述，而南法信因地铁站的修建，出行非常便捷。在业内人士眼中，这两个区域在发展商业地产方面都具有得天独厚的条件。

　　事实上，在业界普遍看好商业地产，认为商业地产将迎来黄金十年的背景下，今年北京商业用地的出让异常“给力”，不仅支撑起了前10月多半的土地出让金，且屡现“黑马”，中服地块、 王府井地块、崇文菜市场地块以及上周出让的顺义地块无不成为今年土地市场中的最大看点。

　　来自北京中原地产的统计数据显示，今年前十月，北京土地出让金已经达到了831亿元，略低于去年870亿元，但依然是除去年外的同期最高。数据显示，今年包含商业类属性的出让金总额达到了439亿，占据前10月土地出让金的53%，撑起了前10月多半的土地收入。

　　中原地产工商铺高级营业总监罗思源则认为，第四季度商业地产总体上还会保持上升趋势，但是价格不会上涨得太高。“第四季度商业地产市场供应量会增大，开发商为了抢‘游资’尽快回笼资金，不会定价过高。”

　　DTZ戴德梁行在第三季度新闻发布会上表示，今年供给的商业用地为商业地产黄金十年的到来奠定了基础。

　　伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

　　在接受记者采访时表示，虽然他认为商业地产黄金十年到来的说法偏于乐观，但是不可否认商业地产未来几年确实不错，今年全国各地的商业地产售价、租金和入住率表现向好，商业地产市场升温。亚豪机构市场总监郭毅也表示，从目前来看，北京的商业地产发展还比较健康，存量占整个商品房的比例也不高。

　　 写字楼租赁市场活跃

　　在商业地产土地交易走强背景下，北京写字楼市场租赁交易活跃。

　　三季度，北京有四宗大型写字楼租赁信息，分别是三星在京汇大厦续租5001平方米；希捷科技在中关村融科资讯中心扩租486平米；赛灵思软件签约位于亚运村的盘古大观，租赁共1938平方米的办公面积；SONY签约冠城大厦共6600平方米的办公面积。

　　第三季度，可租赁优质写字楼面积供应紧张，各核心区域写字楼纷纷提高租金，新入市项目也相应提高报价。DTZ戴德梁行提供的监测数据显示，北京甲级写字楼的平均租金水平达每月每平方米22693元，环比增长10.72%。甲级写字楼的空置率降至新低，达4.37%，环比下降1.82个百分点。由于可出租面积有限，本季度甲级写字楼成交量继续萎缩，吸纳量达105511平方米。就分区域租金而言，金融街地区的平均租金继续领先全市核心商圈，至每月每平方米259.76元，环比上涨7.48%。CBD区域租金位列全市第二，达每月每平方米245.66元，环比上涨13.43%。本季度燕莎地区租金涨幅最为明显，环比增长14.50%，达每月每平方米222.77元，租金水平位居第四。

　　销售市场方面，受到需求不断上升的推动，优质写字楼市场平均售价继续保持上扬。易城中国提供的数据显示，第三季度北京优质写字楼平均售价每平方米30620元，环比上升15.6%，同比增长32%。光耀 东方集团收购北京西三环原“金玉大厦”，现更名为“光耀东方中心”，并于10月份开始进行销售。中视金桥以2.58亿元人民币收购中国北京市朝阳区东大桥路12号物业自用。

　　DTZ戴德梁行写字楼部董事吴佩玲认为，未来，新增供应量将成为影响北京甲级写字楼市场的重要因素。预计2011年第4季度，将有38万平方米面积进入市场，但对整体市场的租金走势和空置率不会产生较大影响。

　　 关键在后期运营

　　商业地产蓬勃发展同时，人们关注是如何让这个市场实现健康平稳发展，让开发商、投资者、政府三方实现多赢。

　　“和住宅业务相比，商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业人才，需要形成系统、高端商业地产运作模式和专业人力资源来管理。”吴佩玲认为，商业地产不仅开发难度要高于住宅地产，关键还在于后期运营。

　　由于商业地产和住宅地产面对消费人群不一样，因此在规划时候就应当对其规模、配套、定位、周边环境进行充分预估，由专业商业地产运作团队来经营，不是每个商业地产都能活。

　　投资者在选择投资商业地产时应当综合评估价格、所处地段、开发商实力和经营环境。吴佩玲表示：“商业地产所处路段、区域非常重要，可以看到其未来价值提升空间。与周围配套设施、区域发展规划相适应则决定了该物业未来发展情况。”

　　胡景晖还说，有地方在商业网点规划上也不尽合理，比如国内某二线城市规划建设150个城市商业综合体。“建设出房子没人买，更没有人用，政府应当严把审批关，进行科学合理规划，在发展重点区域内商业网点布局要有前瞻性，讲究规划决策稳定性和持续性。”