——访豫航中心营销总监康彦武

    经济视点报：2011年，住宅限购，商业地产火热，写字楼作为商业地产的一部分，异军突起，集体放量，您怎么看待2012年写字楼市场走向？

    康彦武：根据目前郑州现有的写字楼项目来看，2012年写字楼市场将会供大于求，竞争将会更加激烈。当前，住宅市场不好，但凡有写字楼项目的开发商，都先把写字楼推出来，这造成了写字楼扎堆现象。

    今年上半年，是写字楼市场最火的时候，这种形势一直持续到今年的八九月份。

    今年3月份，住宅市场开始限购，各方资金开始转入写字楼领域。四五月份，郑州的写字楼实现跨越式发展。那个时候，写字楼卖得很好，原来投资住宅的炒楼者，纷纷转战写字楼市场。住宅受限，写字楼火热，这让开发商看到了写字楼的希望。于是，八九月份的时候，开发商都开始加紧推出写字楼项目，所以目前的写字楼项目大部分都是今年年底或明年年初开盘，数量很大，现在已经感受压力了。

    经济视点报：写字楼群起，是否有过热的隐患？在当前的地产形势下，结合贵公司所开发项目，请您谈谈写字楼应如何突围？

    康彦武：目前，这个阶段已经过热了。写字楼的需求是有限的，根据郑州现有的经济总量和发展水平来看，对于写字楼的需求增长并不大。但目前郑州写字楼的推出速度太快，存有量较多，几乎是爆炸性的。

    这一方面跟当前的调控政策有关，住宅限购，商业不限。另一方面，也和政府的规划有关。CBD作为郑州的商务中心，用了不到十年的时间就建成了，并且几乎全部都是写字楼。截至目前，CBD的写字楼还有不少空置。这边还没填满，郑州新东站就开始建设了，并且全是百米以上的高层综合体，上面是写字楼，下面是商铺，建成后估计写字楼的体量大概在几百万甚至上千万平米。除此之外，还有CBD副中心，现在还没开始建设。而这只是郑东新区这一块，此外还有运河新区、火车站西广场等。

    我们的项目在省政府旁边，是标准意义上的政务区。目前，在我们项目方圆500米的距离内，大概就有四五家写字楼项目，合计有四五十万平米，总量来说也不小。但其中有两个是老项目了，已经消化了很大一部分。目前，我们这个项目的7万多平方，也已经卖掉了60%。相对着新东站和CBD区域来说，总量还是少的多，压力并不是很大。

    区位属性决定了目前客户类型，我们通过对目标企业准确定位，发现在政务区办公的企业大多是大型的，具备一定知名度和品牌形象的企业，此类企业跟政府接触较多。只要我们把握好自己的优势，瞄准目标客户，完成销售应该不成问题。

    经济视点报：2011年，关于写字楼是否过火是业界一直争论的话题，您认为目前投资写字楼有没有潜在风险？请分析下未来郑州的商务格局？

    康彦武：本次调控之后，房地产行业进入一个新的阶段。房地产投资还是具有一定的操作性，但与以前不同了，投资收益率变低了，收益周期也变长了。这也增加了房地产投资的风险，写字楼也一样，不可能再会像以前一样了，房地产投资的黄金时期已经过了。

    郑州的商务格局，有从西向东演变的过程。原来说的金融一条街，就是经三路，都是写字楼。后来往东边过渡到未来路、中州大道，然后就是郑东新区CBD，之后才是新东站和我们这边。未来郑州的商务格局往东发展的机会会越来越小，随着运河新区、郑西新城等其他区域的发展，郑州未来的商务格局将不会再像以前那么片面了，但郑东新区依然是最集中的区域。