2011篇章翻过，2012开始启程。身处2012年第一周往回望，2011年异常艰难的杭州楼市呈现出尤为清晰的行进脉络，而在这当中，商业地产罕见地占据了近半壁江山，很好地阐释了何为“水落石出”。

    冰冻2011，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套打成平手，比之于2009年的14857套则差距明显；主城区住宅成交量却仅为12784套，较之于2010年的25392套足足下跌近半，更不用说2009年狂飙突进的51462套了。而具体到三类产品，商铺和写字楼双双不敌2010年，之所以成交总量还能打平，全靠酒店式公寓大放光彩“单骑救主”。

    供应量部分决定成交量写字楼和酒店式公寓冰火两重天2011年是杭州写字楼市场的供应小年，供应量多少在某种程度上决定了成交量的高低，由此，这一年写字楼的成交低迷也就不算稀奇。

    整个2011年，杭州主城区一共成交写字楼1006套，成交面积23.3万平方米，相较于2010年的1701套、33.9万方落差十分明显，成交面积跌幅超三成。全年月成交量超过百套的只有三个月，最高为7月份的186套，有五个月的成交量都在40套左右徘徊，最低为9月的34套。

    和籍籍无名的写字楼市场相比，酒店式公寓市场完全当得起“得意”二字。2011年，杭州主城区一共成交酒店式公寓7591套，成交面积54.0万平方米，较之于2010年的6233套、39.7万方有大幅增长，成交面积增幅达36％，在寒冷楼市之下已数难能可贵。全年有两个月成交量突破千套，分别是9月的1199套和12月的1097套，即便是调控刚刚出台后的3月份行情走入低谷时，最低月成交量也仍有383套。9月－12月，酒店式公寓在2011年的最后四个月爆发出一个成交高峰，总成交量达到3812套，相当于在四个月内完成了全年成交量的一半还不止。

    写字楼尽管供需两不旺
    但租金普涨一成空置率屡创新低

    供应少，成交少，2011年的写字楼市场显得有些乏善可陈波澜不惊。

    从区域来看，滨江区一跃成为各区域的成交榜首，年成交面积在6万方左右，其中，新盘浙大网新·双城国际共成交64套，成交面积38379平方米，占滨江区总成交面积的六成有余，可见新盘供应量对市场成交量的影响之大。包含钱江新城在内的江干区、下城区和下沙等区域紧随其后。值得一提的是，尽管销售市场供需两不旺，2011年的杭州写字楼整体租赁市场却是行情良好，空置率持续走低，租金呈现平稳上涨趋势。戴德梁行统计数据显示，从2011年1月的3元/平方米/天出头到10月的3.3元/平方米/天，主城区甲级写字楼平均租金走出了一条稳步上扬的曲线，普涨一成。比如上半年传统的核心商圈武林、黄龙板块商业氛围成熟且项目供应量少，空置率持续走低，租金明显上调，嘉华国际、公元大厦等写字楼租金普遍达到过6元/平方米/天左右，EAC则达到将近8元/平方米/天；钱江新城正处于培育期，租金有接近庆春区的趋势，基本在4元/平方米/天左右，好的项目能够租到5.5元/平方米/天。此外，7－9月，甲级写字楼的空置率降至3.83％，继之前两个季度连续下降后，继续创下自2009年4月以来的空置率新低。

    四楼盘上榜成交套数前十
    酒店式公寓走的也是以价换量路数

    2月底调控杭州版细则出台时，不少业内人士纷纷判断称不受限制的商业地产会迎来不小的机会，时至今日我们可以清晰地看到，突破重围的只有酒店式公寓。尽管酒店式公寓项目相对而言面积小、总价低，然而在2011年却成为楼市当仁不让的成交主角，战果斐然。在2011年杭州主城区成交套数前十楼盘排行榜中，前四名除了亚军自在城，其余均为酒店式公寓项目：保利湾天地项目是众所周知的冠军，全年成交1963套，红街广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图成交977套名列季军，世茂广场项目成交853套名列第四；中天西城纪项目详情业主社区相册样板户型视频地图成交489套，名列第八。而在2011年杭州主城区成交金额前十楼盘排行榜中，同样有三个酒店式公寓楼盘上榜：滨江城市之星项目以约30.75亿的成交额排在首位，保利湾天地项目成交约16.43亿位列第四，红街广场成交约14.86亿位列第五。

    这样的醒目成绩单绝非幸致，和住宅市场相仿，2011年的酒店式公寓市场一以贯之的也是“以价换量”招数。3月，地处钱江新城核心区的城市之星首开风气，以33600元/平方米的均价推出大户型酒店式公寓，当天即销售逾八成，一个月后又迅速加推了另一幢楼，蓝色钱江也在同期推出房源；5月底，下沙东总体量约20万方的保利湾天地首推酒店式公寓，万亚金沙湖1号项目跟进首开；一晃到了9月初，好戏开锣，又是保利·湾天地先声夺人，开组热闹千人大团购，折后均价为8900元/平方米，当天销售率即达九成；在这之后，湾天地屡屡加推，最终年成交量近2000套，基本实现七个月内清盘；十月房博会前，西城纪首开，总价50万元起，当天亦告预定九成；而就在2011行将结束的12月底，野风现代中心以18300元/平方米的折后起价首开，当天上午即预定八成，下午顺势加推，替2011年的酒店式公寓市场最后冲了一把量。

    总体而言，和住宅“降价也不一定能换来成交量”的情形相比，酒店式公寓一方面占了“不限购不限贷”的政策便宜，另一方面则仍然受到住宅系统性风险的牵连，之所以能冲出不错的成交量，完全靠的是价格的大幅下行和低开。