短期来看办公楼市场依然向好，但是未来市场风险正在累积。日前中原集团研究中心预测，未来市场主要存在以下三个风险：首先未来办公楼供应将进入快速增长期；其次在国际经济形势不明、国内经济回落的影响下，未来对办公楼的需求将有所放缓；第三，目前的政策仍仅针对住宅市场，但是对办公楼的政策也有逐步收紧趋势，未来政策如何变化也是决定办公楼市场走向的重要因素。

    短期内办公楼仍上升

    短期来看，由于两个衡量市场健康情况的指标：入住率和租金回报率依然比较合理，因此短期办公楼市场仍将保持稳定的上升。长期来看，一方面，2010年和2011年均出现办公楼新开工面积的大幅增加，这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场；另一方面，办公楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关，在经济转型、金融危机仍然持续的大背景下，经济和第三产业的增长速度无疑将出现一定程度的下滑，对办公楼的需求也将有所放缓。因此，未来中国主要城市的办公楼市场或将出现明显的调整压力。

    一线城市需求将减少

    目前来看，一线城市无论在租金走势还是空置率方面的表现均明显优于二线城市，但是由于一线城市经济增速有所放缓，对办公楼的需求也将有所减少。

    中原集团研究中心认为，在供应没有明显减少的基础上，未来几年一线城市办公楼的租金涨势将明显放缓，空置率水平将在目前的基础上有所增长。对于二线城市而言，目前办公楼的空置率依然保持高位，办公楼租金增长缓慢，虽然未来经济上升动力较足，但是由于未来二线城市办公楼供应的“井喷”，二线城市办公楼市场未来或将出现一定的调整。

    二线城市CBD潜力巨大

    中原集团研究中心表示， CBD既是一个城市的功能核心，也是现代化大都市的一个重要标志，其中心价格往往远高于CBD周边地区。以北京、上海、广州、深圳为例，其CBD国贸、小陆家嘴、珠江新城、福田中心的甲级办公楼租金比全市的甲级办公楼租金分别高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亚洲国家中的韩国首尔和印度新德里的CBD租金也明显高于全市的甲级办公楼平均租金，而目前二线城市新兴CBD的租金除重庆外，普遍低于全市平均水平，未来潜力巨大。从二线发达城市成都、杭州、重庆、南京CBD的现状和建设情况来看，短期内，看好南京河西CBD和重庆江北嘴CBD的前景；中期内，杭州钱江新城也将逐步走向上升通道。