伴随对2012年全球经济增长预期的担忧，去年第四季度市场租赁需求开始放缓。然而市场依然倾向业主。相关数据显示，去年全年上海写字楼租金涨幅达到17.4%。由于中央商务区内的办公楼项目供应量有限，业主们仍普遍对市场租金走势持乐观心态。

　　去年四季度租赁需求放缓

　　2011年第四季度，由于对未来欧洲经济前景以及中国可能面临经济增速放缓的担忧，租户变得对租金花费愈加敏感。受此影响，上海办公楼市场的租赁需求开始减弱。尽管四季度仍有大面积的租赁成交，市场上对于办公楼物业的租赁问询量明显下降。在浦西，由于核心中央商务区以外的办公楼空置面积较多且租金较低，许多公司开始在该区域寻找办公空间。在浦东，内资金融企业持续推动办公楼租赁需求。例如，一家国内投资公司从一栋乙级办公楼升级到花旗集团大厦，租用约550平方米的面积。

　　尽管四季度租赁需求有所减弱，但浦西及浦东核心商务区内的办公楼租金仍持续增长。据悉，四季度市场平均租金环比增长2.7%，至每平方米每天8.8元，2011年全年增长17.4%。同时，超甲级办公楼租金涨幅继续领先于甲级办公楼涨幅，环比增长3.4%，平均租金攀升至每平方米每天10.3元，2011年全年增长21.1%。

　　自用买家吸纳浦东办公楼

　　据悉，由于中央商务区内的供给不足，导致市场空置率进一步下降，浦西和浦东中央商务区内办公楼空置率分别降至5.2%以及7.4%。在浦西，位于静安区的甲级办公楼1788国际中心于2011年第四季度初竣工，为市场新增67106平方米的供应量。受去年第二、三季度强劲预租需求的推动，该项目的签约率已达到78%。在浦东，浦江双辉大厦于去年年底竣工，该项目在竣工前已经被两家大型国有银行分别买入自用。而中国平安金融大厦同样于去年第四季度竣工交付，且全部面积都将为平安集团自用。两个新竣工项目均为自用致使陆家嘴区域办公楼租赁市场的供应十分紧张。此外，一些原计划于2011年第四季度入市的非中央商务区办公楼项目推迟竣工，致使2012年上半年的新增供应量提升。

　　仲量联行上海浦东商业部总监张静表示，“未来12个月内，上海核心商务区内的新增供应量仍将十分有限，因而2012年业主们仍将保有议价能力并继续推动租金适度增长。”在浦东，自用买家将继续吸纳市场中的新增供应。而对于浦西市场而言，在超甲级办公楼项目静安嘉里中心二座和三座于2012年第三季度入市前，市场新增供应将会非常有限。“我们预计，随着跨国公司租户更审慎地考虑他们的扩张计划，未来的新租赁成交将有所减少。”张静表示。此外，出于对租金的考虑以及市中心区域可供扩租的面积有限，非中央商务区以及核心商务区外的办公楼空间将对租户产生更大的吸引力。

　　办公楼投资需求保持强劲

　　初步数据显示，2011年第四季度上海大宗交易成交额达到39亿元。2011年全年总计达到322亿元，接近2010年的水平。

　　业内分析认为，2012年投资市场的表现将取决于全球经济走向。2012年全年的交易量和收益率将主要取决于国内政策以及外部环境，包括欧洲债务危机的演变。如果全球经济出现明显恶化趋势，收益率将会有所增长。

　　仲量联行上海投资部总监李凌表示：“我们预计投资者对办公楼的投资需求将保持强劲。如果融资变得愈发困难，业主和开发商为寻求现金流将以更具吸引力的价格出售手中的项目，资本雄厚的投资者将在收购此类项目中获得优势。”这种趋势已经在近期的交易中得到体现，如SOHO中国在2011年12月以40亿元的价格从上海证大集团和绿城手中购得黄浦区一地块50%的权益。

　　李凌称，“融资渠道受限的开发商们未来仍将被迫选择出售部分优质资产，2012年投资市场上将会出现更多优质物业。”