如何在可开发土地有限、产业空间匮乏的窘境下找到新的发展路径?张青山表示：“楼宇经济将成为目前和今后福田经济发展的重要抓手，这既是中心城区土地集约化发展的客观要求，同时也是福田区产业转型、结构调整的明智选择。”他认为，一方面要退劣进优、腾笼换鸟，通过引进更多高端产业，进行高端产业的重新布局;另一方面要优化产业空间存量，通过城市更新等方式扩大产业空间。这就要在楼宇里面想办法。

　　而福田区的调研结果也显示，福田区的50栋“亿元楼”不仅产生了占全区六成以上的税收，而且在这些高端楼宇里面，从业人员素质高，社会管理非常好，各类纠纷少，“从社会管理成本效益上分析，‘亿元楼’的优势明显。”夏炀说。

　　业主揭秘
　　现代服务业已成“亿元楼”的主体

　　招商银行大厦除招行总部之外，还有4家基金公司总部，3家大型券商，1家地产公司和1家保险公司。

　　从福田区调研的几个“亿元楼”中，不难发现这些楼里隐藏的“秘密”。

　　以招商银行大厦为例。大厦占地10366平方米，建筑面积11.94万平方米，其中2/3为招行总部及下属企业自用，1/3物业出租。记者看到，招商银行大厦目前除了招行总部之外，共有11家企业入驻，其中有4家基金公司总部，分别为博时基金、大成基金、招商基金、信达澳银基金;2家上市公司(辽宁忠旺集团深圳分公司、光汇石油)，3家大型券商(中国国际金融有限公司、中信证券、世纪证券)，1家地产公司(东海集团)和1家保险公司(招商信诺人寿保险)，大厦办公人员约3000人。这些企业形成了一个强大稳健的金融服务产业链和企业利益共同体。就是在这栋楼里，去年一年创造了64.96亿元的税收。

　　此外，像星河发展中心，由于引入了平安人寿、平安财产、平安集团等保险企业进驻，去年仅平安集团系列企业的总纳税额就达到24.02亿元，占整栋楼宇税收收入的99%。江苏大厦则被称为“会计师楼”，以招商证券、中山证券等为核心，聚集了一批从事股权投资或股票投资业务的创业投资和投资管理类公司，以及为企业上市融资提供服务的会计师事务所、律师事务所等。嘉里建设广场则成了外资企业地区总部和金融机构的首选，聚集了恒生银行深圳分行、三菱东京日联银行深圳分行、摩根士丹利华鑫基金、索尼(中国)深圳分公司、日本兴亚财产保险、嘉里置业等。

　　罗湖地王大厦熊谷物业的何劲也向记者透露，目前地王大厦主楼的275家客户，主要是从事金融、物流业，其中不乏像荷兰银行、里昂信贷、比利时联合银行、渣打银行、美国友邦保险、通用电气这样的跨国企业。近两年来，地王大厦的出租率一直维持在98%以上。

　　福田区的调查结果也显示，福田区“亿元楼”在产业形态上的共性特点是：楼宇企业按产业链条集聚，共生发展态势明显;高税收楼内必有税收集聚型的总部企业;现代服务业已成楼宇产业主体，服务经济渐成气候;楼宇呈现税收产出高、租金产出高、拉动效力高、能耗低的“三高一低”特征。

　　专家观点
　　“亿元楼”突出体现地均GDP产出

　　苏州2010年GDP总量9168亿元，与深圳9511亿元相差不大，但苏州8848平方公里面积却是深圳的4.5倍。

　　郭万达认为，“亿元楼”的大量出现反映了三个趋势：“一是城市中央商务区(CBD)在经济发展、产业集聚中的引领作用越来越强;二是在城市空间有限的情势下城市容积率的提升和城市土地价值的提升，单位土地面积的产出越来越高;三是与楼宇经济紧密相关的总部经济大量聚集，对城市产业的质量提升越来越重要，产业业态越来越高端。”

　　在郭万达看来，发展楼宇经济最能体现“深圳质量”的发展要求。“从经济发展质量上看，如何从粗放型、低端化的产业发展，转向资源节约型的发展方式，如何引入更多的像总部经济和现代服务业等高端产业形态，提高单位土地的产出是重中之重。同时，发展高端楼宇经济能够提升城市良好的社会治安、人际关系和就学、医疗等条件。”

　　“以往衡量一个城市的经济发展水平，GDP总量往往是最直观的数据。但是，计算地均GDP的产出，应该是更科学和更具有说服力的。现在各地关注‘亿元楼’的发展，注意引进高端产业发展总部经济，正好契合了这个趋势。”

　　在郭万达的研究中，恰好有这么一组数据：在城市GDP总量排名中，深圳多年均位居内地第四名，沪、京、穗位居前三。但如果按每平方公里的GDP产出计算，深圳的排名非常靠前。以上海、北京、广州、深圳2009年的数字为例，上海是2.3亿元/平方公里，北京、广州和深圳分别为0.7、1.2、4.2亿元/平方公里。“更精确一点，如果按城市建成区面积产出来看，各大城市的数字则相差不远，比如较高的像上海是16.9亿元/平方公里，深圳和广州分别为10.09亿、9.8亿元/平方公里。”

　　郭万达认为，各地关注“亿元楼”的发展，典型的就是要提高地均经济总量产出的结果。“而深圳今后的发展，注重的更多是地均产出，而不是单纯地比经济规模总量。”他举的例子是，GDP总量紧随深圳之后的苏州，2010年GDP总量9168亿元，与深圳9511亿元相差不大，但苏州8848平方公里的土地面积，为深圳的4.5倍。

　　产业结构
　　金融业为主信息服务业为辅

　　智力密集、资金密集、服务密集型的服务经济特征非常明显。

　　发展楼宇经济、培育“亿元楼”，是否意味着建设更多的摩天大楼？

　　福田区的主政者认为，福田发展楼宇经济，必须突出“两高两集”的特点——紧扣产业形态和价值链的“高端”，在宝贵的楼宇空间中留住企业决策、研发、营销和结算等高端环节，实现单位产业空间面积的产出最大化，达到楼宇经济高产出、高利润、高税收、高效益等“高效”结果;在楼宇经济中注重发展低能耗、高产出、集约型的总部经济、现代服务业、生态环保绿色产业以及战略性新兴产业，在水耗、电耗和能耗逐步下降的前提下实现产业成长，同时注重发挥高端楼宇的“集聚”作用，促使高端企业在高端楼宇中抱团发展，形成上下游特色产业链。

　　福田区区长张青山告诉记者，这个结论来源于福田区的调查。“通过研究50栋‘亿元楼’我们发现，里面装的大都是总部经济和高端服务业，由此福田楼宇经济发展的思路逐渐明晰。”

　　夏炀认为，“从‘亿元楼’税收产出看，主要集中在第三产业，总体呈现以金融业为主，批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、房地产业、租赁和商务服务业为辅的格局，智力密集、资金密集、服务密集型的服务经济特征非常明显。根据国际通行惯例(服务业创造税收超过总税收60%)，福田已经走过工业经济时代，步入服务经济的新时代。”

　　尽管如此，郭万达提供的一组数据显示，与国际一些发达城市相比，我们的楼宇经济发展差距明显。“同样是计算2009年的地均产出，纽约是7.8亿美元/平方公里，伦敦和芝加哥分别是3.1亿和2.9亿美元/平方公里。”他认为，楼宇只是个载体和平台，关键是看里面承载着怎样的产业和业态。“我们的楼宇经济跟国际发达城市的差距，就是产业业态的差距，市场辐射力的差距。”郭万达说，这好比招商银行与美国花旗、腾讯与Facebook、深交所与香港联交所和纽约联交所之间的差距。

　　今年7月，福田区在此次调研的基础上，推出了《福田区加快发展服务经济的若干措施》和扶持发展现代服务业、楼宇经济、总部经济实施细则的“1+3”政策，扶持楼宇经济发展，鼓励总部企业、现代服务业扎根福田。夏炀告诉记者，由于今年福田区还有一批在建和改造的商务楼宇将投入使用，福田区的“亿元楼”仍有较大的增长潜力，“预计2011年税收超亿元的楼宇将达到60栋”。而按照《福田区加快发展服务经济的若干措施》规划，到2015年，福田的“亿元楼”将达到70栋。