上海市中心高档写字楼办公，笔挺的西装，不俗的谈吐，流利的英语。

　　国际五大地产代理行的形象似乎更为“国际”，但和国内房地产中介机构的老总一样，国际代理行的工作节奏也很快。

　　第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬接受早报记者专访后紧接着便去见客户。

　　“我管辖范围以内的，有10个城市要去。每个星期出差一次。”高力国际北亚区董事总经理柳维伦对早报记者说，“周一或者周二出去，会到其他办事处，见见客户、和员工谈商业和策略、会议，平均花2至3天。周末回来。此外，每年去美国、日本，做一两次访问。”

　　“低起点的爆发”

　　忙碌的背后，是国际代理行业绩的飞速增长。

　　不过，一位业内人士介绍，上世纪80年代末开始，国际代理行纷纷进入中国市场。但在很长一段时间内，都是很平缓的增长。

　　“看看近十年以来的财报就知道，前期发展太慢了。最近才快起来。”一位业内人士道出疑惑。

　　住宅市场疯涨的十年，国内中介爆炸式的扩张，惬意享受着房价上涨的丰厚油水。而专注于商业服务的国际代理行，似乎对住宅一直不甚热心。

　　彼时，调控引发的住宅市场风暴，亦未席卷到国际代理行。国内中介没日没夜拉客的同时，他们还是一如既往地过活。

　　此时，众多住宅开发商被迫转型商业，商业地产的黄金时期刚刚开启。国际代理行的增长骤然拉升，且悄然垄断了中国商业服务代理市场。国内中介想进入商业市场，已然望尘莫及。

　　“货如轮转”的智慧

　　许是看完了国外楼市的浮沉种种，国际代理行对房地产市场，更理性。

　　“货如轮转”，在刘德扬看来，是做房地产最重要的逻辑。意思就是把产品当做货物一样，不停地套现再滚动，周而复始。

　　“很多人没有看得通，因为不舍得。”刘德扬清楚地记得，香港金融危机的时候，有一个开发商卖掉整个楼几十亿的货，但只赚一千万。那个开发商说，收回了几十亿的现金，拿几十亿，对他来说非常重要。因为，这就是一个项目，还有其他的。

　　“房子不可以有感情，货一定要卖。”刘德扬认为，星河湾降价，就是一种智慧。

　　过去一年，有开发商对早报记者表示，豪宅降价，舍不得。索性就不开盘，要保证利润率。

　　“过得了冬天，就还有春天。”这句话，对正饱受资金危机困扰的开发企业，或可参考。

　　有人说，开发商可以和信托合作。

　　在刘德扬看来，信托就是高利贷。融资成本太高，典型的年利率25%至30%。假如借高利贷，中间套现不了，会死得更惨。

　　“静下心来做产品”

　　面对时下各地综合体兴起，开发商都开始把玩商业地产。

　　“危险！中国的市场典型的，不敢说是一个现象，但是很多时候都是一窝蜂。做商业地产一窝蜂，很危险。价值不是因为盖了一个购物中心，而是经营得好，招商好、客户生意好了，经营产生价值。加上先天的地理位置。”刘德扬举例，住宅送给别人都会有人要，但是商业做的不好，送给别人都不一定会要。

　　所以，综合体不是在位置很好，就面临一个很严峻的竞争。有什么优点？差不多，就头疼了。

　　戴德梁行大中华区CEO张国正同样提醒，转型本身就是一个过程。

　　在张国正看来，金地、万科，大型开发商应该走多元化。前几个月，都在冲业绩。现在是时候静下心来做产品了。

　　“大家都认可转型、多元化，但又没有花时间把产品落实到迎合市场。”张国正说，他现在看到很多转型的开发商做出的商业产品是不到位的，应该是时候沉淀一下，做产品，“住宅不行，跑去转型做商业做办公，做出来的手段、产品没有到位。”