红星美凯龙金茂MALL则是在27日开盘，定价为16000元/㎡，提前来看盘的人已有不少。销售现场经理谢海君则表示，不能接受预定。

　　浙江中原中介部总经理赵燮表示，从地段来说，这些市场所处的位置已属于在九堡客运中心辐射外圈，以目前这些新建市场的角度来看，16000元/㎡的定价，已是高出市场价的三、四成，而50000元/㎡更是让市场价值遭到严重透支。

　　“售后返租”涉嫌吸金

　　事实上，这些高价铺位的热销背后隐藏着一个“强大”的销售团队。

　　商报记者发现，每个市场都有一个独立的营销公司从中为销售推波助澜。如红星美凯龙金茂MALL有浙江大众志成房产营销策划有限公司，恒大国际建材家居博览中心则有杭州鑫宏房地产营销策划有限公司。

　　一位业内人士透露，这些市场的销售团队颇为强大。一家营销公司的销售团队本身就有100来号人，当接下项目之后，公司会在各地设下100多个代理商，销售人员可达数百人至上千人不等。

　　他们每天不停打电话、贴广告，在房交会门口拉客户去看房。有的则预约义乌、宁波、温州等地的客户，并开车接送。让客户基本集中在一个时间段看铺，造成火爆的场面。

　　不仅如此，营销公司时不时提高商铺价格，促使客户产生紧张的心理，促使早下单。

　　如此一来，到这些销售团队完成任务时，商铺的价格已经高得吓人了。

　　以恒大国际建材家居博览中心为例，这家市场自称总投资8亿元，营业面积为20万平米，如果按照市场销售均价为15000元/㎡计算，那么可回笼资金30亿元。

　　浙江君策律师事务所林忠再律师表示，某种程度上来说，这就是变现的金融投资产品。由于长期返租回报，对小业主而言，商场后续是否持续运营已经不再重要。

　　《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容，并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。

　　“现在通过委托第三方经营管理公司，开发商游走在合法与非法之间的灰色地带。”林忠再律师表示，但这种做法实质上就是在“返租”外衣下的“非法集资”。对于出售商铺产权的“售后返租”违反了《商品房销售管理办法》规定，属于违规营销行为。但如果将商铺使用权租赁给小业主后，再返租回来，这种做法其实就是“非法集资”。

　　今年1月5日，最高人民法院就对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　投资者面临产权、收益、货币贬值风险

　　“这对于开发商来说，百利而无一害的。”浙江大学管理学院徐金发教授说，这样的营销模式，几乎已经把所有的风险都被转嫁到投资者身上。

　　然而对于投资者来说却风险重重。徐金发认为，只要是投资房地产项目，首要因素就是要有产权。只有使用权就意味着，投资者花再多钱也只是一个“二房东”。如果遇到政策、产权方的变化，投资者就束手无策。

　　“这些各种各样的保底收益也难有保障。”浙江中原中介部总经理赵燮和在商业地产界摸爬滚打十多年。他认为，从经营的角度来说，新建市场7%乃至9%的收益率不可能实现，能达到2%已属相当不错。

　　虽然开发商承诺给客户7%的年收益，但能否一直兑现却是个问题。可能前两年会兑现，但是一旦发生资金链紧张，“售后返租”的项目就可能出现有头无尾的情况。

　　赵燮和认为，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。不过，开发商一般收到钱后不是存在银行里生息返租，而是不断地进行开发周转。一旦其中任何一个环节出状况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。

　　与此同时，投资者还面临着货币贬值的风险。徐金发表示，像“五年之后，原价回购”这样的条款，看似让投资者没有风险，但五年之后货币贬值已经吞噬了投资者的利益。

　　早在2001年6月1日我国实施了《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

　　这一规定填补了我国对售后返租规定的空白。我国有这样的规定完全是对历史经验的总结，像海南房地产业的泡沫，主要是因为以未建成的项目对外出售，返以高回报，投资者争相购买，在项目未竣工前购房协议已转经几手，价格也已高得惊人。开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。

　　规划、消费、经营主体空缺隐现

　　也许在很多投资者看来，专家们所说的风险是否会出现，还是个未知数。但事实上，隐忧已经渐现。