就在投资者们沉浸在“城市东扩，九堡这里将是一个商贸中心”、“地铁、高铁、客运中心、商贸物流集散地、四大核心商业中心”、“这里将是世界商贸走廊”等这些开发商的“高谈阔论”时，政府的规划已初现轮廓。

　　前不久，杭州市规划局公布在九乔市场群规划中，将九乔市场群范围定为东至东湖路，南至德胜路，西至和睦港，北至绕城。规划提出，九乔市场群的开发总量约为800万平方米(其中受交通条件的制约，专业市场适宜发展规模约为200万平方米)。

　　规划将九乔市场群定位为杭州综合性市场园区和物流园区，“一城多区，产业集聚”的空间布局框架思路。

　　杭州市贸易局网点建设处处长吴坚表示，尽管详尽的规划还没出来，但这些土地性质特殊的市场并不在九乔市场群规划之内。他建议投资者在投资商铺时，一定要看清市场的城市规划审批文件、土地性质、建设许可证，如果这些文件齐全，可以放心投资，没有这些文件，就要斟酌。

　　一位业内人士认为，这意味着九堡、乔司一带的这些无产权市场可能均被挡在了政府规划之外，商圈凭空多出这么多市场，这无疑对当地商贸环境形成了巨大的压力。

　　“消费需求、经营主体将成为这里最大的空白。”杭州汽车东站小商品市场总经理陈根生说，九堡商圈目前已经面临着市场过多、同质化竞争问题。

　　陈根生认为，目前九堡很多已经开业的市场招商步履维艰，而更多的市场还在不断兴建扩张，且不说消费需求不能满足这么多市场，就连经营主体也出现了很大空缺。

　　商报记者的调查证实了部分市场面临招商难的困境，像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场，尽管开业已经数月，但是整个市场门庭冷落，经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层，其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成，但是迟迟未能开业。

　　与此同时，这些市场都将面临着同质化竞争问题，如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL、美沙家具市场、华东家具城、闽发办公家具市场等，其定位大同小异。

　　服装类有新四季青服装大市场、玖宝精品服装城、杭州瑞纺联合市场。

　　小商品类有新客站商业城、杭州东大门商品交易中心、义乌小商品城银沙联合市场。

　　汽车、汽车配件则有东部国际汽车城、国际汽配用品城。

　　机电类有中国五金交易市场、机床交易市场。

　　在陈根生看来，产权不清晰、收益保障风险以及规划、消费、经营主体空缺等因素，都预示着这些市场的命运有很多的不确定性。

　　经营户，关键还是优质的经营户

　　一个市场商铺的价值要有所体现，必须建立在市场繁荣、人气旺盛的基础上。陈根生表示，要经营好一个市场，培育市场人气，最关键的就是经营的主体——经营户。

　　一般来说，新建市场经营户早就应该在前期准备好，而不是等到市场建成开业后才来招商。

　　像杭州东站小商品市场，当初因为市区的环北市场要拆迁，为了安置这批经营户才兴建了这个市场，所以市场一开业就已经注入大量经营户，尽管一开始经营不是很理想，但确保了市场能正常营业，后来才慢慢有起色了。

　　有了这些经营户以后，市场今后的工作基本上都是围绕着经营户去做。在杭州东站小商品市场初期，由于交通问题，经营较难起色时，市场管理方千方百计花了数十万元，为市场申请开通公交线路。

　　陈根生每天的工作就是周旋在经营户之间，为了避免空置率，市场硬性规定，经营户必须自己来经营，不得转让。

　　现在，他们每年还会选出优质的十强经营户，出钱让他们去世界各地考察，学习国外的市场经营之道。今年4月份，他们将到越南去考察市场。

　　如今，杭州东站小商品市场是全国最有名的辅料市场，市场的经营户身价都在千万元以上，较好的商铺转让费也高达一百多万元。而在市场建成之初时候，几千元一个商铺也没人要。

　　陈根生表示，即使在汽车东站搬迁之后，市场生意也未受影响。原因是市场已经为经营户开办了物流公司，已经不再依赖于汽车东站。