欲吸纳大企业形成品牌效应 提振后期销售加速回款“整层起售大多出现在项目营销的早期阶段，主要是为了吸引大品牌客户，相当于前期出让部分收益进行高端品牌营销。”同森集团发展总监冯珏表示。

    当前，成都高端写字楼整层销售的时间节点也正好印证了冯珏的上述分析。据本网调查发现，像棕榈泉国际中心、中航国际广场、东方希望中心和沙河中心等多个超大体量高端写字楼项目，都还处于整个项目的销售早期。

    例如，新会展片区的棕榈泉国际中心项目，配置有号称“国际标准超甲级”的写字楼业态，总体量多达76000平方米，附有“整层起售”四个大字的条幅格外显眼。该项目经理表示，目前来购买的写字楼客户均为人们所熟知的品牌企业，“有的大客户还不止购买一层，甚至多层”。

    “这样整层、整层的出售写字楼，主要是为大企业提供好的办公环境。如果大量散售，未来或将影响到入驻大企业的办公秩序等。” 该项目经理如是说。现实地，在城南CBD核心区域，未来或将吸引更多实力企业，而其对大体量高端写字楼的需求也更为庞大。

    此外，在中航国际广场以及与之仅一路之隔的东方希望中心等多个高端写字楼项目，其售楼部相关负责人也均表示，整售主要还是为大企业打造优良的办公环境而制定的。

    据了解，中航国际广场写字楼总体量就达16.7万平方米，东方希望中心纯写字楼项目更是超过25.6万平方米，而除此之外，该区域还云集了诸如奥克斯广场、中海国际中心以及合景泰富誉峰等体量相当可观的写字楼项目。

    不过，对于开发商主打写字楼整层起售牌的行为，冯珏认为，“那也只是开发商的一个营销概念，前期拿它作为由头吸引大客户，等到大客户落定或外立面呈现时，就依靠外形和入驻品牌，拉高价格，开零销售，以改善项目整体利润”。

    祁宏志也表达了相似观点，他认为，“可能影响房企的是，整层出售给投资商的价格肯定很低，企业要损失不少利益，但这样能树立品牌形象，最终能带动零散销售”。

    上海同策房地产咨询机构市场研究部总监张宏伟进一步分析表示，“整售一般都是大企业买来自用或投资的，但是这绝不是简单的交易行为。如果大宗购买，将有可能涉及到银行融资，甚至涉及企业内部股权并购，或者房地产信托等资本运作，最终就是让投资客觉得基本上不怎么花钱，可以轻松买到写字楼”。

    在四川嘉盛地产董事长樊义波看来，高端写字楼在整售中格外复杂，也确实存在不少潜规则，其中不排除开发商、投资商与银行等多方利益的合谋与博弈，而对于体量相对较小的高端写字楼整售，尤其在后期运营中需要考虑如何改进相关配套规划等问题。