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投资写字楼 多少带着点运气

2012/3/7 13:12:55 五星网 浏览: 【字体:
文章导读:  洪怀懋曾为外企高管,也曾返乡开过酒楼,曾经在金融危机时备受楼市折磨,如今仍然谨慎地活跃在房地产投资领域。拥有高层、别墅、写字楼、商铺多种物业投资经验,风格低调、包容而稳健,总是从正反两面来分析事物,不轻

  洪怀懋曾为外企高管,也曾返乡开过酒楼,曾经在金融危机时备受楼市折磨,如今仍然谨慎地活跃在房地产投资领域。拥有高层、别墅、写字楼、商铺多种物业投资经验,风格低调、包容而稳健,总是从正反两面来分析事物,不轻易否定任何一个片区和物业。他反复强调,投资多少带着点运气的成分在里面。

  2008年楼市低谷,我也曾经压力很大,头发都白了很多。相信经过那轮以后,普遍会比较保守一点。如果问我现在投资,会买住宅还是写字楼,我当然觉得住宅是最好的投资,这个问题几年前我就想明白了。

  银行给商业物业贷款比例是50%,给住宅可以高到70%,以前是80%,相信这些也是他们内部根据历史数据评估的结果,商业物业风险更大。写字楼租客,除了自己说搬就搬,还要跟着自己的客户走。就像本来在地王,租金200元/平方米,如果京基100也同意200元/平方米,再有几个大客户在那边,可能就会搬过去了。以前国贸是深圳最好的,有新的地方兴起之后,国贸就逐渐没落。有一段时间40-50元/平方米的价格都有,还是租不出去。前段时间我去看台湾花园的商铺,当年招商时也是很红火,如今都空着。关键是,一旦商圈变迁,商业物业空置下来,业主更头疼。

  我应该算是比较早投资中心区写字楼的,但是现在回头想,并没有给我带来最多的收益,期间还波折很多。所以我常说,投资这回事,多少是带着点运气的。由于位处1号线和4号线的交会处,地铁在建的时候,我们就已经关注现代国际了。我们曾经是第一手业主,单价4万多,买的尾盘复式。前期投入了装修,但是拿了一年多,租金一直涨不起来,一个月按揭费用大概是9万多,租金大概才5万多,净亏4万多。后来单价涨到5.5万元的时候,我就卖掉了,把利息算掉基本打平,一直我就认为这次投资是最为失败的。

  我们当时在中心区星河时代广场还做过另外一个生意,以120元/平方米左右的价格租了一整层,就像雷格斯,隔成一小间一小间来对外出租。开始每个月还有几万块的利润,后来金融危机,很多公司退租,但我们每个月还要付十几万的租金。后来有另外一家愿意整体承租,给到的价格和我们租下来的价格基本持平,如果算上前期投入的装修费用,就很划不来。

  另外就是,当前投资一定要欠债。这个道理很简单,以前的100万元和现在100万元是完全不同概念,这种事情近期不太可能逆转。银行把以后不太值钱的钱,借给你来用,你看上去是付利息了,但是以后贬值掉的那部分,会超过利息。但是也绝对不是借越多越好,尤其是房产,你说该不该投,要看你自己能不能顶得过,中国事情很难说,调控坚持5年怎么办?一定要保住生存下来的能力,不要把杠杆用尽,倒在金山面前,就太可惜了。我觉得留足2年的按揭款,即便遇到问题,只要价格稍微低点,中间应该会有机会出手的。

文章关键字:投资写字楼,物业投资
来源:南方都市报 作者:  编辑:8037 返回顶部
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