住宅一调控，商业地产市场因而水落石出备受关注。借着这一契机，原本自成一体不太强势的杭州写字楼市场这两年来也处于一个有序稳步的发展过程中。而这其中，从早前的重开发轻管理，到已投入使用的写字楼项目根据客户需要来逐渐提升软性物业服务，以及正在开发或销售的项目对硬件设施和今后预期提供软性服务之间匹配程度的精密考量和日渐注重，写字楼市场也正在经历一轮理念和实践的磨合期和提升期。

    仲量联行在杭州担任物业顾问的两个写字楼项目都额外设立了服务中心，世贸丽晶城欧美中心准备把细致的管家式管理引入到商务领域中；杭州万通中心正在考虑引进资产管理模式，物业将替业主全盘考虑选择怎样的租户等出租事宜；高德置地广场甚至有在考虑替未来有需要的入驻公司提供私人飞机服务……可以预见的是，未来杭州写字楼软性服务将越来越往精细化、个性化的方向迈进。

    商务领域也需要管家式服务
    仲量联行在杭两大项目沿用京沪模式

    世茂丽晶城欧美中心（EAC）是杭州国际化综合体的标杆，交付三年多来，无论是客户品质、租金水平和入住率、纳税贡献都成为楼宇经济的典范。为保证营运管理服务的一流水平，一直由世界五大行之一仲量联行全权（顾问）管理。“杭州商业地产的硬件和配套近几年整体有了较大的提升，但一定要改变重开发轻管理服务的传统思维。”建工集团副总经理高贤林说。欧美中心经过三年多的运营想要继续保持管理服务的领先，因此最近，他们提出参照上海、香港等国际一线城市顶级写字楼的做法，以“服务式写字楼”的理念改进和提升物业服务，推出“EAC商务中心”，近日即将正式挂牌。

    这一商务中心的推出首先将通过管理服务使楼宇更有序安全。原先欧美中心在运行设计上就有梯控、门禁、摆渡电梯、消防通道单向锁等管理设置，目的就是减少非楼内办公人员的进出。今后商务中心可以逐步为入驻公司提供送水、网购快递、送鲜花、送餐、搬家具等统一服务，由商务中心合作的代理公司送达欧美中心，再由商务中心的人员组织送到楼层公司，使得原先大楼设计的管理模式和品质得以实现。

    其次，商务中心将根据写字楼客户的具体需要提供周到的管家式服务以及一些个性化服务，这也是欧美中心根据这几年的运营经验对自身软性服务进行的一次拓展和延伸。今后商务中心会把节假日租户公司户内的植物维护、邮件物品代收、安保管理，平时的公司贵宾代客泊车、迎宾视频布置，以及订餐、订水、订报纸杂志、订鲜花、订火车票飞机票、快递、办公家具家电搬运等都纳入服务范围，同时联系上述相关行业的多家品牌公司设立列表菜单，供客户进行选择，代订事宜则由商务中心的工作人员负责，“比如快递公司，我们会提供EMS、顺丰以及其他几家快递以供选择，客户只需要告诉商务中心要叫哪家快递，我们的工作人员就会替他办妥，这样操作的另一个好处就是不会出现N家公司的快递员都在EAC的情况，可以尽量排除无关人士进入到写字楼区域，楼宇安全性将得到较大提升，电梯控制也会更为有效。同时，等到商务中心的各项服务全面铺开后，事实上可以承担各家租户的秘书功能，租户也就可以省掉这一部分的人员配置和开支。”仲量联行EAC驻场顾问张骏经理介绍称。

    此外，商务中心还将推出整合综合体资源的商务服务，如奥克伍德酒店公寓的会议中心、餐厅、商业街的高端饭店等预订，酝酿提供一些个性化的较高端服务，比如会务操办、场所会务中心布置等，部分参照五星级酒店商务中心的服务标准。张经理援引说：“在上海、北京一些高端的甲级和超甲级写字楼内，物业单独设立服务中心的操作模式还是颇受认可的，比如同是我们仲量联行担任物业顾问的花旗大厦，就在大堂前台的一侧专门设立了服务中心。”

    仲量联行在杭州担任物业顾问的写字楼项目一共有两个，一个是黄龙商圈的欧美中心，另一个就是武林商圈的坤和中心。坤和中心除了前台外，也在大堂的二楼专门设立了服务中心，同时推出国际商务办公服务体系，替客户提供租务服务、物业服务、商务服务、政府窗口服务等各项内容，从机票火车票代订、市民卡公交卡充值，到礼宾接待、鲜花速送、商务租车，客户都能享受到人性化的服务；此外，商务酒会、派对活动以及控烟活动、“地球一小时”等环保活动，则是商务办公体系的外围延伸。

    “考虑到客户的方便性，我们特别安排了政府窗口服务，有专业人员定期驻场，可以提供工商注册、税务、组织机构代码证等代办服务，也可代办财政等政策扶持事宜以及政府各部门办事咨询，相当于设立了一个小型流动性的市民中心，让客户省下了很多跑腿时间和精力。”坤和中心相关人士介绍道。

    软硬件相匹配、发挥复合优势
    杭州写字楼项目各显神通增加卖点

    已在使用中的高端写字楼项目大多从实际运营和客户需求出发，不断增加和改善软性服务内容，而仍处于开发过程或正在销售的项目，则大多致力于前期就着手考虑今后希望能够实现的软性服务，并从硬件上预先加以设定和匹配，并最大程度彰显自身项目与众不同的特性来增加卖点。

    地处钱江新城核心区、总建筑面积达40万方的商业综合体高德置地广场，尽管尚未开盘，但前期已经花费了大量的时间和费用进行设计。该楼盘相关人士介绍说，由于项目本身涵盖五种物业类型，是杭州未来典型的大型复合物业，因此在设计时特别强调无缝概念，将最大程度实现各种物业类型间的互通有无和互惠互利。“比如我们项目的写字楼部分将是一幢200米高的板楼，体量达7万多方，行政餐厅设计在顶楼43楼，同时可观西湖和钱塘江，并可供所有人共享；24楼则是一个SPA和健身层，参照七星级朱美拉酒店的标准来布置。目前我们也正在做酒店式公寓和写字楼物业服务的前期规划，除了清洁、维修、安保等基础服务外，会考虑提供短时间的孩子及宠物托管等增值服务，此外还有个性化的收费服务，比如入户管家，再比如有条件的话还希望能够提供私人飞机出租服务。同时，由于我们是复合物业，也在考虑设立全面的一卡通系统，即把门禁、SPA、健身、停车、吃饭、商场购物等所有功能全部集中在一张卡上，以方便客户使用。”

    万通入杭的首个项目万通中心，也将在三四月份确立物业公司，目前正在最终考量阶段。“我们正在考虑引进万通在北京的一个综合体项目新城国际的资产管理模式。杭州市场上投资客较多，写字楼销售出去后会进入出租市场，那么就可以委托专业的物业公司进行资产管理，一方面将物业维持在一个较好的出租状态内，另一方面也根据客户的出租时间等对租户进行有针对性的选择，最终让客户获得一个良好的收益。”万通中心一位相关负责人说。

    下沙金沙湖板块的标志性项目杭州东部国际商务中心（IBC），其物业顾问前期由高力国际负责，现在则和世邦魏理仕签约，从项目定位和研发一开始就对各项相关硬件进行了超前性设计，以确保硬件平台能够适应并保障后期软性服务的操作和未来升级。比如地上总建筑面积达19万方的IBC，其消防和安保系统全部分为三套，写字楼独占一套，这样一来，不仅日常管理方便，一旦出现任何故障，排查和维修起来也会容易许多。

    随着对服务业、创意产业等第三产业的日渐注重，作为城市产业平台载体的杭州写字楼市场事实上也在逐步良性发展中。尽管并非一线商务城市，无法和北京、上海、广州等地相提并论，但产业的提升、客户需求的增长，都将对杭州写字楼的硬软件各方面配置提出更高的要求，硬件现在是慢慢上去了，软性服务也将越来越得到重视和提升。正如万国投资副总经理王征所笑称的那样，“好车就得进4S店保养，同理，好的写字楼项目也一定需要好的物业服务来维护和管理。这是今后杭州写字楼市场的一个发展趋势，不一定会很快，但一定会到来。”