近期，北京、上海、杭州等大城市出现楼市降价，而广州楼市调控最直接的表现则是土地市场遇冷。楼市拐点来临？昨天上午，市房协举行了房地产市场形势分析研讨会，与会的13家房地产企业代表和专家学者都认为，目前楼市正进入冬天，楼价未来有下行的机会，但对于如何定义拐点，拐点是否来临，专家、学者的意见则不一致。

　　冬天来临注重开发刚需产品

　　一进入立冬，广州的天气就骤冷，近期的楼市也似乎已经开始有变天的迹象。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总理经赵卓文表示，进入9月份特别是国庆节之后市场出现了一些新的变化，传统意义上的“金九银十”褪色，广州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月两个月共成交5800套，同比下降了逾40%。

　　保利地产、中国铁建等房企的与会代表都表示，感觉到楼市冬天的来临，会更加注重刚性需求产品的开发。越秀地产代表则表示，其实从五六月份开始，新盘的售价都定得比较合理，但买家的心理在近两个月发生了微妙的变化，他们在考虑，现在的价格是否还有下行的空间，至少在年底前不会积极入市。

　　楼市拐点尚未到来

　　虽然广州楼市目前还比较平稳，但上海、北京等一线大城市楼市出现大幅降价，是否意味着类似2007年的楼市拐点又再次到来？

　　广州社科院研究员彭澎认为，拐点到来将表现为均价停涨，并下行走向谷底。虽然上海等城市有楼盘价格下降了20%-30%，但这不是均价，不能由此判断拐点到来，但楼市的这个转折点却越来越清晰。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，楼市涨跌与GDP和银行利率的高低有关。目前GDP继续增长，楼价就会跟着涨，但同时，银行利率与2008年的低位相比实际上已经上浮了约40%，楼价会下跌。综合而言，楼价还在僵持，还处于博弈阶段，这不是拐点。他举例说，2007年房贷利率（5-30年期）高达7.8%，而2008年最低则下调到了5.5%，从而也导致了2009年楼价的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房优惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上调了40%左右，因此房价将会出现松动。同时，2008年第四季度GDP增长下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月广州楼价出现了均价7900元/平方米的历史低位。GDP跟房价成正比，跟利率则成反比。

　　广州市房地产学会副会长、广州新城市投资董事长曹志伟则提出，楼市真正的拐点应该是一段较长时间内销量和价格与历史同期销售和价格发生50%的变化并呈长期趋势，才能称之为拐点出现。

　　限购令料将维持两三年

　　虽然专家学者对楼市拐点的看法有所不同，但都认同目前国家的宏观调控已经从单纯地调控楼价，变为制度的建设。彭澎表示：“房地产的泡沫已得到中央层面的认可，原来说把房价控制到合理的价位，现在终于说了下调了，为什么下调，就是认定是一个泡沫，否则不会下调，我想这种认识和这种制度性的建设应该具有一定的刚性和长期性。”他还表示，限购令会维持两三年一直等到房产税的出台。

　　世联地产的代表也表示，简单地调控房价会变成行业的结构调整。房产税会接上限购政策的棒，中央现在已经允许地方政府发债，解决土地财政问题，这些都是政策层面上的调控变化。