投资商业地产回报原本比住宅高2－2.5倍，资金涌入推高购买成本。

    投资客挤“商”道 “逼降”回报

    “卖住宅不如卖商铺！”在住宅市场受到调控影响日益探底的同时，商业地产却在蓬勃发展。2011年的北京市场，不少项目在住宅销售不畅的情况下，提前推出配建的商铺部分，获得了意想不到的热销。如今众多大型开发商开始将精力转向商业地产外，连中介也把商业地产作为主要的经营突破口，商铺等商业地产项目成了房企们在逆境下选择的避风港。不过，也有业内专家指出，由于投资需求的大量进入，商铺的成本价值在过去一年里被不断推高，这就导致出租或经营所获得的收益变相缩水，并且这种趋势将在2012年延续，导致商铺的租金回报率下降。

    商铺未来被看好

    “商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间。”这是远洋地产[简介 最新动态]行政总裁李明早先前对于商业地产发展前景的分析。

    事实上，据记者了解，开发商不但看好商业地产前景，在土地扩张上也争先购入商业属性的地块。根据北京中原地产统计数据显示，去年商业用地成交42块，平均楼面价为9222元/平方米，成交金额为451.8亿元，平均溢价率高达57.35%。而居住类用地的平均楼面价则为5079元/平方米，成交金额为434.1亿元，平均溢价率仅为35.28%。由此可见，开发商争夺商业地块激烈程度，明显超过住宅。

    有业内人士认为，商业物业相对于首要严厉调控的住宅市场而言，仍处于价值洼地。而且在明年，调控仍然没有放松的迹象，开发商为了避免陷在住宅市场的低迷行情中，进军商业地产，用“两条腿”走路更加稳妥。SOHO中国董事长潘石屹也认为，目前商业地产仍然是投资领域最为热土的板块，在北京上海的中心区域，投资商业地产的回报率比住宅等其他板块高2－2.5倍。

    中高端购物中心空置率下降至9.8％

    投资的涌入，使商铺空置率明显下降。刚刚过去的2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。上周二，高力国际发布最新的商铺市场报告显示，去年底，北京中高端购物中心物业总存量扩大到462万平方米。国贸[简介 最新动态]三期，优唐二期以及凤凰汇购物中心在年内落成并正式营业，为市场添增总建筑面积约11.1万平方米。不过，即便如此，市场有效供应依然紧缺。上述三项目开业初期的品牌进驻率就分别达到90%、70%和80%。

    此外，高端购物中心基本都位于城市核心地段，商家的入住明显降低了空置率。像去年5月份正式营业的国盛时尚购物中心[最新消息 价格 户型 点评]就位于东直门交通枢纽旁，成为地铁上盖的购物中心。吸引了众多国际知名品牌。目前，中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8％，同比下降了4.3个百分点。

    另外，不仅是商业购物，饮食方面对于商铺的需求也不断增长同时，高力国际商铺服务部董事杨广安表示，鉴于国内中高收入者对于消费需求的不断上涨，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于商铺物业的需求在去年出现了明显的增长。

    今年商铺投资回报率将下降

    即便商业地产显得风景独好，成熟的购物中心业绩良好，但大部分定位不明确的购物中心和雨后春笋般出现的社区商铺则面临更多挑战。租金变化不大，但投资成本却明显提升，导致商铺的整体租金回报率有下降的趋势。

    俗话说“一铺养三代”，这曾经是不动产投资市场的经典言论，也是基于商铺租金对于投资成本的高回报而言。但目前不少社区底商，却让购房人有出租“划不来”的感觉。

    “以往投资商铺出租回报率的要求普遍是5%-6%起，不过从2011年起，年这种预期不断下降，现在大都在3%左右，比较好的才能达到5%。”杨广安介绍到，由于不动产投资是一种比较稳妥的投资方式，3%的回报率还可以接受的。只是2012年商铺的资本值预计仍将上升，而多数社区底商的租金变化相对较小，这就造成投资回报率的持续下降，容易引起投资人担忧。

    统计显示，截至2011年末，北京商铺的资本值也就是购买成本同比增长了11.2%。但鉴于市场上可供交易的商铺物业数量稀缺，因此2012年北京商铺物业市场的投资机会，尤其是整售机会，将十分有限。预计未来价格会持续上升，而租金的上涨幅度将会有限，最终出租回报率将出现下降。

    杨广安建议，如果投资者在进入商业地产领域之前对市场的热点判断正确，投资对象又具备稀缺性，其出租回报率肯定比住宅类物业要高。反之则有回报缓慢，资金压力投入过大的担忧。