未来5年福田中心区和后海将有多栋总部大楼入市，这其中多为金融类、总部类物业。

    昨日发布的仲量联行报告显示，未来5年福田中心区将新增约70万平方米金融业总部大楼，后海中心区则将兴建约50万平方米的总部大楼。年内深圳写字楼将有近50万平方米新增供应集中在福田中心区。

　　总部基地崛起

　　根据仲量联行统计，未来5年深圳金融类、总部类物业比例将加重，其中福田中心区将增加约70万平方米金融业总部大楼，如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。后海中心区亦吸引了大成基金、华润、中石油等企业强势进驻，兴建总建面约50万平方米的总部大楼。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，“‘总部基地’的崛起，可望进一步加速深圳建设金融中心的进程，能为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业，相信将有助于提升深圳写字楼物业品质。金融类、总部类物业比例上升推动深圳写字楼迈向新的发展里程。”另一方面，企业进驻总部大楼的浪潮，可能为部分甲级写字楼项目带来一定的空置压力。

　　2012年将有将近50万平方米新增供应，新增供应集中在福田中心区。夏春毅介绍，其中一部分的新增供应面积已经确定由发展商或投资方自用。“一方面，单一业权比重增加，带动租金长期增长；另一方面，需求放缓，写字楼租赁周期拉长，使得短期内租金增长的空间收窄”。

　　甲级写字楼空置率上升

　　经过去年四季度传统租赁淡季，一季度企业租约期满逐渐增多，搬迁、续租需求大增。但受到宏观经济因素影响，企业策略相对保守，更偏向于续租或搬迁至非中心区域或租金相对低廉的大厦，导致新项目出租率低于预期。一季度平均净吸纳量仅达约3万平方米，比2011年四季度减少约58%。

　　此外，今年一季度嘉里建设广场第三座竣工，为市场带来总建筑面积约8万平方米的新增供应。全市甲级写字楼平均空置率则从2011年四季度的12.4%继续上升1.6个百分点至14.0%。

　　租赁需求方面，一季度租赁市场继续受金融业、专业服务业及外资科技公司搬迁、扩充需求带动。据夏春毅分析，租赁市场上两极分化。本季部分承租能力较强的本地及外资公司从传统甲级写字楼升级、扩充，搬至新入市的优质甲级写字楼。同时，由于有更多本地企业迁至租金较低廉的写字楼，使部分项目空置率略有上升。

　　而由于租赁需求逐渐增加，因此与去年年末相比，一季度甲级写字楼租金较平稳，环比微增1.1%，仲量联行数据显示平均净租金每月每平米为163元。但夏春毅认为，金融环境改善有助推动民营经济发展，带动中长期的租赁需求。