2010年，天津商业地产进入发展快车道，众多商业地产专业开发商大举进军天津，大批住宅开发房企也纷纷由住转商。天津国贸、中粮大悦城、中粮大道、嘉里中心、仁恒海河广场、红星国际、和黄都会轩等众多热点商业项目纷纷亮相——这些项目，都是城市综合体。而城市综合体快速成熟、业态互补、预期盈利有保障的印象也渐渐深入人心。到底什么样的项目才是城市综合体？城市综合体的哪些特质使得它能够快速成熟并实现业态互补？

　　特征一：多种商业空间集合

　　“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　反例项目——信达广场

　　信达广场系由购物中心与写字楼联体组成，虽然其写字楼低层部分进驻有餐饮、娱乐等业态，但也只能以高端品牌的口碑相传而屈身于写字楼之中。而近在咫尺的朗香街和1902欧式风情街对信达广场缺失的商业空间进行了很好的补充，经营火爆，成为信达广场写字楼内白领餐饮娱乐的主要去处。

　　特征二：各种商业空间均具备相当体量

　　综合体除了要具备多种商业空间，还需在各部分之间建立相互依存与相互助益的关系。但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的服用而存在，无法实现相互助益和依存。

　　反例项目——国际大厦

　　天津的首个甲级写字楼项目国际大厦，由写字楼，高端服务型公寓，以及裙楼的商场和底商构成。但由于其底商与裙楼商业的体量过小，且多为楼内办公的金融机构占用作为营业网点，因此基本不具备商业氛围。与周边同时具有两栋写字楼、一栋酒店会场，以及相当体量购物中心和地铁上盖餐饮层的津汇广场相比，国际大厦虽然有超过三种的商业空间存在，但体量太小无法与其写字楼和公寓形成相互依存与助益的关系，故而算不上城市综合体

　　特征三：各种商业空间有机联合

　　是否具备多种商业空间，同时各个类空间又有相当体量的商业地产项目，就算是城市综合体了呢？其实不然。

　　城市综合体是各组成部分之间的优化组合，各类商业空间共生共存于一个有机系统之中。如果仅仅是多功能建筑在数量与种类上的积累综合，而不构成新系统的产生，同时局部增减无关整体大局，那么项目本身只能算做一个综合商业项目，而非城市综合体。

　　反例项目——天津湾

　　天津湾项目整体规划建筑面积超百万平方米，同时写字楼、shopping mall、住宅、底商各部分均有相当大的体量。然而其各部分并未形成相互依存的共生关系，仅仅是互为补充。

　　天津湾所在的土城区域原本就是传统的住宅区，有大体量的住宅存在。因此天津湾的商业部分并不依存于项目本身的写字楼和住宅。同时天津湾的住宅产品自成小区自行围合，与写字楼和主要商业体——嘉茂购物广场相对隔离。因此它的商业部分其实是整个住宅区的配套，而住宅部分则仅仅是传统居住板块的一个升级产品。

　　所以，天津湾虽然体量庞大，个中空间配比均匀，但相互之间缺少系统联系，无法自成体系，不能被称为城市综合体。